【政策解讀】音頻：《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則的通知》  【音頻解讀】 《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則》政策解讀音頻 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_24360722586978280")); });   【文字解讀】　　一、制定背景　　2020年1月7日，為緩解我市無房家庭的購房壓力，吸引城市發(fā)展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，我局印發(fā)實(shí)施了《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8號(hào)，以下簡稱“《辦法》”）。　　為推動(dòng)我市共有產(chǎn)權(quán)住房政策落地實(shí)施，規(guī)范市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的定價(jià)、供應(yīng)、配售程序，根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省發(fā)展和改革委員會(huì) 廣東省財(cái)政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)廣東監(jiān)管局關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見》（粵建保〔2020〕123號(hào)，以下簡稱“《指導(dǎo)意見》”）第六（二十二）點(diǎn)關(guān)于“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的地級(jí)以上市要切實(shí)承擔(dān)起主體責(zé)任，要按照本意見要求，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作機(jī)制，明確責(zé)任分工，組織制訂實(shí)施細(xì)則和供應(yīng)計(jì)劃，有序推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)工作”的規(guī)定，結(jié)合《辦法》第二十二條關(guān)于“市住房保障辦公室或各區(qū)政府應(yīng)制定申購配售操作指引，配售過程主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督”，以及第三條關(guān)于“市住房保障辦公室及黃埔、花都、南沙、從化、增城區(qū)政府可以根據(jù)工作需要制定共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)實(shí)施細(xì)則”的規(guī)定，我局制定了《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱“本《細(xì)則》”）。　　二、制定依據(jù)　　本《細(xì)則》制定的主要政策依據(jù)為《指導(dǎo)意見》和《辦法》，其他政策依據(jù)包括：《合同法》、《廣告法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（自然資源部令第5號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（國家市場監(jiān)督管理總局令第80號(hào)）、《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（廣州市人民政府令第106號(hào)）等。　　三、主要內(nèi)容　　本《細(xì)則》共四章27條，主要內(nèi)容為市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)、供應(yīng)和配售程序，各章節(jié)如下：　　（一）總則　　一是明確了本實(shí)施細(xì)則的適用范圍為市本級(jí)籌集建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售相關(guān)工作。二是主要明確了市住房保障辦公室、開發(fā)建設(shè)單位、代持管理機(jī)構(gòu)等單位在供應(yīng)配售工作環(huán)節(jié)中的具體職責(zé)。三是明確了按照行政區(qū)劃原則和參照“誰建設(shè)誰擁有”原則相應(yīng)委托城投住房租賃公司、珠江住房租賃公司為市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額的代持管理機(jī)構(gòu)。　　（二）供應(yīng)　　一是細(xì)化明確了單獨(dú)選址集中新建，既有房源轉(zhuǎn)用，以及利用符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國土空間規(guī)劃的其他國有土地建設(shè)等3種方式籌建的共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)和供應(yīng)程序，依次為委托評(píng)估、申辦預(yù)售許可證（如預(yù)售）、申報(bào)定價(jià)方案、定價(jià)核準(zhǔn)、補(bǔ)繳土地出讓金（劃撥用地投資建設(shè)）、確定單套銷售價(jià)格、提出銷售申請。二是按限定的最高銷售單價(jià)是否超過銷售時(shí)同地段、同類型商品住宅市場評(píng)估價(jià)85%，相應(yīng)明確了土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目兩種不同情形的定價(jià)和供應(yīng)程序。三是明確了商品住房項(xiàng)目配建、城市更新改造項(xiàng)目配建的共有產(chǎn)權(quán)住房無償移交給市住房保障辦公室，由市住房保障辦公室按照政府采購相關(guān)規(guī)定委托第三方銷售，資金實(shí)行“收支兩條線”管理，以及相應(yīng)的定價(jià)和供應(yīng)程序。　　（三）配售　　一是明確了申購配售程序，即發(fā)布公告、提出申購、聯(lián)網(wǎng)審核、確定選房順序、選房認(rèn)購、簽訂合同等。二是明確了已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（轉(zhuǎn)移登記）的共有產(chǎn)權(quán)住房購房貸款違約后的處置。三是明確了以現(xiàn)房銷售的利用劃撥用地投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房補(bǔ)繳土地出讓金的時(shí)限為辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（轉(zhuǎn)移登記）之前。四是明確了共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)登記流程。五是明確了入住通知及政策銜接流程。六是明確了面向園區(qū)從業(yè)高技能人才等特定對(duì)象定向供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的銷售方案確定申購配售程序。七是明確了剩余房源跨區(qū)調(diào)配銷售和轉(zhuǎn)為商品住宅的流程。　　（四）附則　　一是明確了配售檔案管理要求和流程。二是明確了黃埔、花都、南沙、從化、增城等五區(qū)細(xì)則制定方式和房屋管理信息存查方式。三是明確了實(shí)施細(xì)則施行有效期。　　四、答疑解惑　　（一）《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則》適用范圍為什么只是市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目？　　根據(jù)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》第三條、二十二條及三十七條規(guī)定，市住房保障辦公室會(huì)同市屬國有住房租賃公司做好市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房的籌集建設(shè)、申購配售、轉(zhuǎn)讓退出、使用監(jiān)管、違約處理等工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城區(qū)政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房工作，所以市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（市住房保障辦公室）制定的《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則》適用范圍為市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。黃埔、花都、南沙、從化、增城等五區(qū)政府可以參照《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則》，制訂符合本區(qū)實(shí)際的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)配售實(shí)施細(xì)則，報(bào)市住房保障辦公室存查。　　（二）共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)單位是指什么？　　本細(xì)則所稱共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)單位，是指與申購人、代持管理機(jī)構(gòu)簽訂《共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同》的房屋出賣人。一般情況下，單獨(dú)選址集中新建、土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式集中新建、既有房源轉(zhuǎn)用以及利用符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國土空間規(guī)劃的其他國有土地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位即為房屋出賣人；商品住房項(xiàng)目配建和城市更新改造項(xiàng)目配建的共有產(chǎn)權(quán)住房由原商品住房項(xiàng)目和城市更新改造項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)移交給市住房保障辦公室后，再由市住房保障辦公室作為配建共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)單位（房屋出賣人）。　　（三）市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的代持管理機(jī)構(gòu)是哪家單位？　　市住房保障辦公室委托廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司為位于天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)的市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的代持管理機(jī)構(gòu)，廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司為位于越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、從化區(qū)的市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的代持管理機(jī)構(gòu)；廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司、廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司作為其跨區(qū)籌建的共有產(chǎn)權(quán)住房的代持管理機(jī)構(gòu)。　　（四）市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房的售價(jià)如何確定？　　1.單獨(dú)選址集中新建，商品住房項(xiàng)目配建，城市更新改造項(xiàng)目配建，既有房源轉(zhuǎn)用以及利用符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國土空間規(guī)劃等5種方式籌建的市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，按以下步驟確定售價(jià)：首先，由代持管理機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估，取得市場評(píng)估價(jià)作為參考。其次，綜合考慮市場評(píng)估價(jià)和保障對(duì)象支付能力按程序報(bào)批后確定銷售均價(jià)。最后，以銷售均價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定單套銷售價(jià)格，上下浮動(dòng)比例不超過10%。（單套房屋銷售總價(jià)=項(xiàng)目銷售均價(jià)*（1±上下浮動(dòng)比例）*單套房屋建筑面積。）　　2.土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，按以下步驟確定售價(jià)：由開發(fā)建設(shè)單位在不超過土地出讓時(shí)確定的最高銷售單價(jià)的原則下，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定單套銷售價(jià)格，單套銷售價(jià)格在銷售均價(jià)基礎(chǔ)上下浮動(dòng)比例不超過10%。（單套房屋銷售總價(jià)=單套銷售價(jià)格*單套房屋建筑面積。）　　（五）市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額比例如何確定？　　1.單獨(dú)選址集中新建，商品住房項(xiàng)目配建，城市更新改造項(xiàng)目配建，既有房源轉(zhuǎn)用以及利用符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和國土空間規(guī)劃等5種方式籌建的市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，承購人產(chǎn)權(quán)份額比例等于銷售均價(jià)除以市場評(píng)估價(jià)（保留到個(gè)位數(shù)且向上取整，并以每5%為一檔），其余為政府產(chǎn)權(quán)份額。　　2.土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”方式集中新建的項(xiàng)目，按共有產(chǎn)權(quán)住房配售時(shí)，承購人產(chǎn)權(quán)份額比例等于土地出讓時(shí)確定的最高銷售單價(jià)除以市場評(píng)估價(jià)，一般在50%至85%之間（保留到個(gè)位數(shù)且向上取整，并以每5%為一檔）；若按程序轉(zhuǎn)為商品住宅面向共有產(chǎn)權(quán)住房保障對(duì)象配售時(shí)，承購人產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。　　舉例（1）：2022年X月市X住房租賃公司的A地塊共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到商品房預(yù)售條件并申領(lǐng)了預(yù)售許可證，假設(shè)屆時(shí)B地塊所在區(qū)域前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)（市場評(píng)估價(jià)格）為3萬元/平方米，考慮到供應(yīng)對(duì)象支付能力（比如首付三成的能力不超過60萬元，月供能力大致在5000元左右），則按定價(jià)核準(zhǔn)程序確定其銷售均價(jià)為1.6萬元/平方米，該批次該項(xiàng)目房屋的承購人產(chǎn)權(quán)份額比例為55%（1.6萬元/3萬元=53.3%，向上取整為55%），政府份額比例為45%。　　舉例（2）：2022年X月B居住用地以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式公開掛牌出讓建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房、且設(shè)定其最高銷售單價(jià)為2.1萬元/平方米（地塊所在區(qū)域近6個(gè)月新建住宅成交均價(jià)3萬元的70%）。B居住用地成交后于2023年X月進(jìn)行銷售，假設(shè)屆時(shí)B地塊所在區(qū)域前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)已變化為3.3萬元/平方米，則2.1÷3.3×100%=63.64%（近似取整值為65%），可設(shè)定B項(xiàng)目該批次共有產(chǎn)權(quán)住房按不超過2.1萬元/平方米限價(jià)銷售后承購人所取得的產(chǎn)權(quán)比例為65%，其余35%的產(chǎn)權(quán)歸政府所有。　　舉例（3）：2022年X月C居住用地以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式公開掛牌出讓建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房、且設(shè)定其最高銷售單價(jià)為3.5萬元/平方米（C地塊所在區(qū)域前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)5萬元的70%）。C居住用地成交后于2024年X月進(jìn)行銷售，假設(shè)屆時(shí)C地塊所在區(qū)域前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)（市場評(píng)估價(jià)）已由兩年前的5萬元/平方米變化為4萬元/平方米，則3.5÷4×100%=87.5%，經(jīng)批準(zhǔn)C項(xiàng)目該批次共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷≌床怀^3.5萬元/平方米限價(jià)銷售后承購人所取得完全產(chǎn)權(quán)，但承購人不能再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。　　（六）如何辦理共有產(chǎn)權(quán)住房申購手續(xù)？　　申購配售的步驟詳見《供應(yīng)配售細(xì)則》第十六條，依次是發(fā)布公告—提出申購—聯(lián)網(wǎng)審核—搖號(hào)確定選房順序—選房認(rèn)購—簽訂合同等。　　（七）申購人在選房簽約過程中需要注意哪些事項(xiàng)？　　一是搖號(hào)確定選房順序號(hào)后、選房認(rèn)購前，申購人可以主動(dòng)留意市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站上發(fā)布的選房公告，應(yīng)保持通訊暢通以便開發(fā)建設(shè)單位可以及時(shí)告知選房認(rèn)購相關(guān)信息。二是申購人應(yīng)按時(shí)到場并且按規(guī)定選房；若未按時(shí)到場或未按規(guī)定選房的，購房資格即時(shí)喪失，申購人3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。三是申購人應(yīng)在選定房屋后按選房公告相關(guān)規(guī)定簽訂《共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同》及《共有產(chǎn)權(quán)住房共有協(xié)議》）；未按規(guī)定簽約的，購房資格即時(shí)喪失，申購人3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。　　（八）申購人在騰退政策性住房過程中需要注意哪些事項(xiàng)？　　如有承租公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房或者因換購而臨時(shí)租住共有產(chǎn)權(quán)住房的，申購人應(yīng)當(dāng)在共有產(chǎn)權(quán)住房交付通知送達(dá)后的90日內(nèi)主動(dòng)騰退所占用、使用的前述政策性租賃住房和因換購而臨時(shí)租住的共有產(chǎn)權(quán)住房，未按時(shí)騰退的，按《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》第三十三條規(guī)定處理。　　（九）辦理共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（轉(zhuǎn)移登記）有哪些時(shí)限要求？　　開發(fā)建設(shè)單位、承購人和代持管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在共有產(chǎn)權(quán)住房交付使用之日起180日內(nèi)，按規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申辦轉(zhuǎn)移登記。　　（十）什么情況下開發(fā)建設(shè)單位可以申請將共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)為商品住宅？　　出現(xiàn)以下情形的，開發(fā)建設(shè)單位可以申請將共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)為商品住宅：　　一是土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，其宗地出讓方案中限定的最高銷售單價(jià)超過銷售時(shí)同地段、同類型商品住宅市場評(píng)估價(jià)85%的，開發(fā)建設(shè)單位可以按本《細(xì)則》第十四條第二項(xiàng)第2小點(diǎn)程序申請將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為商品住宅。經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)為商品住宅后，優(yōu)先面向共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象出售；供應(yīng)銷售后剩余的商品住宅由開發(fā)建設(shè)單位自行處置。　　二是土地出讓時(shí)“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房剩余房源，開發(fā)建設(shè)單位按本《細(xì)則》第二十四條第一款規(guī)定跨區(qū)調(diào)配銷售后仍有剩余的，可提交將剩余房源轉(zhuǎn)為商品住宅的申請，經(jīng)市政府同意轉(zhuǎn)為商品住宅后由開發(fā)建設(shè)單位自行處置。　　五、解讀途徑和時(shí)間　　解讀途徑：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站http://zfcj.gz.gov.cn　　微信公眾號(hào)：gzjw2014（廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉(xiāng)建設(shè)）　　時(shí)間：與本《細(xì)則》同步發(fā)布