【政策解讀】音頻：《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則的通知》  【音頻解讀】 《廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則》政策解讀音頻 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_24360722586978280")); });   【文字解讀】　　一、制定背景　　2020年1月7日，為緩解我市無房家庭的購房壓力，吸引城市發展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，我局印發實施了《廣州市共有產權住房管理辦法》（穗建規字〔2020〕8號，以下簡稱“《辦法》”）。　　為推動我市共有產權住房政策落地實施，規范市本級共有產權住房項目的定價、供應、配售程序，根據《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號，以下簡稱“《指導意見》”）第六（二十二）點關于“發展共有產權住房的地級以上市要切實承擔起主體責任，要按照本意見要求，切實加強組織領導，建立統籌協調工作機制，明確責任分工，組織制訂實施細則和供應計劃，有序推進共有產權住房相關工作”的規定，結合《辦法》第二十二條關于“市住房保障辦公室或各區政府應制定申購配售操作指引，配售過程主動接受社會監督”，以及第三條關于“市住房保障辦公室及黃埔、花都、南沙、從化、增城區政府可以根據工作需要制定共有產權住房相關實施細則”的規定，我局制定了《廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則》（以下簡稱“本《細則》”）。　　二、制定依據　　本《細則》制定的主要政策依據為《指導意見》和《辦法》，其他政策依據包括：《合同法》、《廣告法》、《廣東省商品房預售管理條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》（自然資源部令第5號）、《房地產廣告發布規定》（國家市場監督管理總局令第80號）、《廣州市房屋交易監督管理辦法》（廣州市人民政府令第106號）等。　　三、主要內容　　本《細則》共四章27條，主要內容為市本級共有產權住房的定價、供應和配售程序，各章節如下：　　（一）總則　　一是明確了本實施細則的適用范圍為市本級籌集建設的共有產權住房供應配售相關工作。二是主要明確了市住房保障辦公室、開發建設單位、代持管理機構等單位在供應配售工作環節中的具體職責。三是明確了按照行政區劃原則和參照“誰建設誰擁有”原則相應委托城投住房租賃公司、珠江住房租賃公司為市本級共有產權住房政府份額的代持管理機構。　　（二）供應　　一是細化明確了單獨選址集中新建，既有房源轉用，以及利用符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和國土空間規劃的其他國有土地建設等3種方式籌建的共有產權住房定價和供應程序，依次為委托評估、申辦預售許可證（如預售）、申報定價方案、定價核準、補繳土地出讓金（劃撥用地投資建設）、確定單套銷售價格、提出銷售申請。二是按限定的最高銷售單價是否超過銷售時同地段、同類型商品住宅市場評估價85%，相應明確了土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房項目兩種不同情形的定價和供應程序。三是明確了商品住房項目配建、城市更新改造項目配建的共有產權住房無償移交給市住房保障辦公室，由市住房保障辦公室按照政府采購相關規定委托第三方銷售，資金實行“收支兩條線”管理，以及相應的定價和供應程序。　　（三）配售　　一是明確了申購配售程序，即發布公告、提出申購、聯網審核、確定選房順序、選房認購、簽訂合同等。二是明確了已辦理不動產權證（轉移登記）的共有產權住房購房貸款違約后的處置。三是明確了以現房銷售的利用劃撥用地投資建設的共有產權住房補繳土地出讓金的時限為辦理不動產權證（轉移登記）之前。四是明確了共有產權住房產權登記流程。五是明確了入住通知及政策銜接流程。六是明確了面向園區從業高技能人才等特定對象定向供應的共有產權住房，根據經批準的銷售方案確定申購配售程序。七是明確了剩余房源跨區調配銷售和轉為商品住宅的流程。　　（四）附則　　一是明確了配售檔案管理要求和流程。二是明確了黃埔、花都、南沙、從化、增城等五區細則制定方式和房屋管理信息存查方式。三是明確了實施細則施行有效期。　　四、答疑解惑　　（一）《廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則》適用范圍為什么只是市本級共有產權住房項目？　　根據《廣州市共有產權住房管理辦法》第三條、二十二條及三十七條規定，市住房保障辦公室會同市屬國有住房租賃公司做好市本級共有產權住房的籌集建設、申購配售、轉讓退出、使用監管、違約處理等工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城區政府負責本轄區內共有產權住房工作，所以市住房城鄉建設局（市住房保障辦公室）制定的《廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則》適用范圍為市本級共有產權住房項目。黃埔、花都、南沙、從化、增城等五區政府可以參照《廣州市市本級共有產權住房供應配售實施細則》，制訂符合本區實際的共有產權住房供應配售實施細則，報市住房保障辦公室存查。　　（二）共有產權住房的開發建設單位是指什么？　　本細則所稱共有產權住房的開發建設單位，是指與申購人、代持管理機構簽訂《共有產權住房買賣合同》的房屋出賣人。一般情況下，單獨選址集中新建、土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建、既有房源轉用以及利用符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和國土空間規劃的其他國有土地建設的共有產權住房項目開發建設單位即為房屋出賣人；商品住房項目配建和城市更新改造項目配建的共有產權住房由原商品住房項目和城市更新改造項目的開發企業移交給市住房保障辦公室后，再由市住房保障辦公室作為配建共有產權住房的開發建設單位（房屋出賣人）。　　（三）市本級共有產權住房項目的代持管理機構是哪家單位？　　市住房保障辦公室委托廣州城投住房租賃發展投資有限公司為位于天河區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區的市本級共有產權住房項目的代持管理機構，廣州珠江住房租賃發展投資有限公司為位于越秀區、海珠區、荔灣區、白云區、花都區、從化區的市本級共有產權住房項目的代持管理機構；廣州城投住房租賃發展投資有限公司、廣州珠江住房租賃發展投資有限公司作為其跨區籌建的共有產權住房的代持管理機構。　　（四）市本級共有產權住房的售價如何確定？　　1.單獨選址集中新建，商品住房項目配建，城市更新改造項目配建，既有房源轉用以及利用符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和國土空間規劃等5種方式籌建的市本級共有產權住房項目，按以下步驟確定售價：首先，由代持管理機構辦理評估，取得市場評估價作為參考。其次，綜合考慮市場評估價和保障對象支付能力按程序報批后確定銷售均價。最后，以銷售均價為基礎，結合房屋樓層、朝向等因素確定單套銷售價格，上下浮動比例不超過10%。（單套房屋銷售總價=項目銷售均價*（1±上下浮動比例）*單套房屋建筑面積。）　　2.土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房項目，按以下步驟確定售價：由開發建設單位在不超過土地出讓時確定的最高銷售單價的原則下，結合房屋樓層、朝向等因素確定單套銷售價格，單套銷售價格在銷售均價基礎上下浮動比例不超過10%。（單套房屋銷售總價=單套銷售價格*單套房屋建筑面積。）　　（五）市本級共有產權住房項目的產權份額比例如何確定？　　1.單獨選址集中新建，商品住房項目配建，城市更新改造項目配建，既有房源轉用以及利用符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和國土空間規劃等5種方式籌建的市本級共有產權住房項目，承購人產權份額比例等于銷售均價除以市場評估價（保留到個位數且向上取整，并以每5%為一檔），其余為政府產權份額。　　2.土地出讓時“限房價、競地價”方式集中新建的項目，按共有產權住房配售時，承購人產權份額比例等于土地出讓時確定的最高銷售單價除以市場評估價，一般在50%至85%之間（保留到個位數且向上取整，并以每5%為一檔）；若按程序轉為商品住宅面向共有產權住房保障對象配售時，承購人產權份額比例為100%。　　舉例（1）：2022年X月市X住房租賃公司的A地塊共有產權住房項目建設進度達到商品房預售條件并申領了預售許可證，假設屆時B地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價（市場評估價格）為3萬元/平方米，考慮到供應對象支付能力（比如首付三成的能力不超過60萬元，月供能力大致在5000元左右），則按定價核準程序確定其銷售均價為1.6萬元/平方米，該批次該項目房屋的承購人產權份額比例為55%（1.6萬元/3萬元=53.3%，向上取整為55%），政府份額比例為45%。　　舉例（2）：2022年X月B居住用地以“限房價、競地價”方式公開掛牌出讓建設共有產權住房、且設定其最高銷售單價為2.1萬元/平方米（地塊所在區域近6個月新建住宅成交均價3萬元的70%）。B居住用地成交后于2023年X月進行銷售，假設屆時B地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價已變化為3.3萬元/平方米，則2.1÷3.3×100%=63.64%（近似取整值為65%），可設定B項目該批次共有產權住房按不超過2.1萬元/平方米限價銷售后承購人所取得的產權比例為65%，其余35%的產權歸政府所有。　　舉例（3）：2022年X月C居住用地以“限房價、競地價”方式公開掛牌出讓建設共有產權住房、且設定其最高銷售單價為3.5萬元/平方米（C地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價5萬元的70%）。C居住用地成交后于2024年X月進行銷售，假設屆時C地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價（市場評估價）已由兩年前的5萬元/平方米變化為4萬元/平方米，則3.5÷4×100%=87.5%，經批準C項目該批次共有產權住房轉變為商品住宅，按不超過3.5萬元/平方米限價銷售后承購人所取得完全產權，但承購人不能再次申購共有產權住房。　　（六）如何辦理共有產權住房申購手續？　　申購配售的步驟詳見《供應配售細則》第十六條，依次是發布公告—提出申購—聯網審核—搖號確定選房順序—選房認購—簽訂合同等。　　（七）申購人在選房簽約過程中需要注意哪些事項？　　一是搖號確定選房順序號后、選房認購前，申購人可以主動留意市住房城鄉建設局門戶網站上發布的選房公告，應保持通訊暢通以便開發建設單位可以及時告知選房認購相關信息。二是申購人應按時到場并且按規定選房；若未按時到場或未按規定選房的，購房資格即時喪失，申購人3年內不得再次申購共有產權住房。三是申購人應在選定房屋后按選房公告相關規定簽訂《共有產權住房買賣合同》及《共有產權住房共有協議》）；未按規定簽約的，購房資格即時喪失，申購人3年內不得再次申購共有產權住房。　　（八）申購人在騰退政策性住房過程中需要注意哪些事項？　　如有承租公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房或者因換購而臨時租住共有產權住房的，申購人應當在共有產權住房交付通知送達后的90日內主動騰退所占用、使用的前述政策性租賃住房和因換購而臨時租住的共有產權住房，未按時騰退的，按《廣州市共有產權住房管理辦法》第三十三條規定處理。　　（九）辦理共有產權住房不動產權證書（轉移登記）有哪些時限要求？　　開發建設單位、承購人和代持管理機構應當在共有產權住房交付使用之日起180日內，按規定向不動產登記部門申辦轉移登記。　　（十）什么情況下開發建設單位可以申請將共有產權住房轉為商品住宅？　　出現以下情形的，開發建設單位可以申請將共有產權住房轉為商品住宅：　　一是土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房項目，其宗地出讓方案中限定的最高銷售單價超過銷售時同地段、同類型商品住宅市場評估價85%的，開發建設單位可以按本《細則》第十四條第二項第2小點程序申請將整個項目轉為商品住宅。經市政府批準同意轉為商品住宅后，優先面向共有產權住房供應對象出售；供應銷售后剩余的商品住宅由開發建設單位自行處置。　　二是土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房剩余房源，開發建設單位按本《細則》第二十四條第一款規定跨區調配銷售后仍有剩余的，可提交將剩余房源轉為商品住宅的申請，經市政府同意轉為商品住宅后由開發建設單位自行處置。　　五、解讀途徑和時間　　解讀途徑：市住房城鄉建設局網站http://zfcj.gz.gov.cn　　微信公眾號：gzjw2014（廣州市住房和城鄉建設局）　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉建設）　　時間：與本《細則》同步發布