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【政策解讀】一圖解讀：《廣州市共有產權住房管理辦法》的解讀【文字解讀】一、制定背景2012年以來，根據省政府《印發廣東省住房保障制度改革創新方案的通知》（粵府〔2012〕12號）要求，我市將廉租房、公租房合并管理、并軌運行，除已批準立項的項目外暫停新建經適房，形成了較為單一的以公租房為主的住房保障方式。近年來，隨著地價、房價的不斷上漲，不符合公租房租賃條件、但收入尚不夠高的“夾心層”市民，尤其是新就業、青年“剛需”群體在市場上購買商品住房的經濟負擔日益加重，亟需提供產權型住房保障供應。貫徹黨的十九大“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”精神，拓寬住房保障渠道，探索租、售、補相結合的住房保障措施，2018年4月，省住房和城鄉建設廳選擇廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市開展共有產權住房試點。京、滬、深等城市此前業已出臺試點了多項租購并舉的住房保障政策，對我市推動住房改革、加強住房保障工作具有較強的借鑒意義。緣此，為緩解我市無房家庭的購房壓力，吸引城市發展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，提供經濟上可負擔住房、健全租購并舉保障形式，加快構建公共租賃住房、政策性租賃住房、市場租賃住房、共有產權住房、商品住房相結合的住房供應體系，實現住有所居需求全覆蓋，制定和出臺《廣州市共有產權住房管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）。二、制定依據—《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）—《住房和城鄉建設部國家發展和改革委員會財政部國土資源部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》（建保〔2014〕174號）—《住房和城鄉建設部關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》（建保〔2017〕210號）—《住房和城鄉建設部國土資源部關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房〔2017〕80號）—《住房和城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（建房〔2018〕49號）—《住房和城鄉建設部關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）—《廣東省住房和城鄉建設廳關于開展共有產權住房政策探索試點的通知》（粵建保函〔2018〕993號）—《廣東省住房和城鄉建設廳等六部門關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》以及《合同法》、《物權法》、《價格法》、自然資源和國土空間規劃、住房和城鄉建設、財政管理等方面的政策法規。三、主要內容根據住房和城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳有關指導意見，并吸納京、滬等城市共有產權住房做法經驗，《辦法》共設7章38條，主要對共有產權住房的保障屬性、職責分工、用地規劃、籌集建設、購售使用、準入退出及監督管理作出了規定，明確了共有產權住房特定保障對象，對市、區兩級工作分工作出了清晰劃分，提出了保障共有同權居住權益，設置了六種主要籌集建設方式，設定了戶籍和非戶籍市民申購基本條件，搭建了配售環節框架，制定了共有約定主要內容，明確了監督管理和法律責任。各章節如下：（一）總則。一是明確我市共有產權住房是納入城鎮保障性安居工程的保障性住房。二是明確市住房保障機構牽頭負責越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺六區共有產權住房工作并指導其他區相關工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城五區政府各自負責本轄區共有產權住房工作。三是明確共有產權住房政府份額為非經營性資產。四是明確購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益。（二）規劃和建設。一是明確了單獨選址集中新建等六種籌建方式。二是明確了項目選址和土地供應方式。三是明確共有產權住房以建筑面積90平方米以下的中小套型為主及相關建設要求。四是明確了物業管理服務要求。五是明確資金和政策支持。（三）定價和權屬。一是明確了售價確定方式。即共有產權住房的銷售均價，應綜合考慮購買家庭的支付能力以及一般不低于市場評估價的50％；“限房價、競地價”籌集的共有產權住房的銷售價格不高于設定的最高限價。二是明確了產權份額確定方式。承購人產權不低于50％，同批次銷售的同一項目的產權份額相同。三是明確了集中新建的共有產權住房居住區配套設施（含車位、車庫）產權歸政府所有。（四）申購和配售。一是明確了申購條件。申購人已婚的無年齡限制，單身的應年滿30周歲；戶籍申購人具有本市城鎮戶籍滿10年，具有國家承認的國內院校本科及以上學歷并獲得學士及以上學位、取得國家承認的境外院校學士及以上學位、屬于我市公布的中高級專業技術職稱和執業資格目錄、屬于高技能人才和緊缺工種（職業）目錄、持有有效的廣州市人才綠卡主卡人員之一的，可以不受戶籍或戶籍年限限制；申購前在本市連續繳納基本養老保險滿60個月，發生中斷、補繳情況的累計不超過6個月且相應的月份不計在內；申購人及其配偶和未成年子女名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓；允許正常退出共有產權住房后仍可再有1次申購機會。二是明確了優先條件。對雙職工家庭，研究生學歷并獲得博士、碩士學位，具有我市公布的高級專業技術職稱或執業資格優先配售供應。三是明確了申購和配售程序，每批次房源供小于求時以隨機抽簽方式確定購買人，不采用輪候方式。四是明確了付款和產權登記方式。五是明確了剩余房源處置方式，避免房源閑置浪費。（五）共有約定。以合同方式對共有產權住房使用、退出、繼承、維修、檢查進行約定，明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行，房屋不得出租或出借，滿足住房限售年限申請轉讓的采用市場評估方式退出。封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產權份額取得完全產權，承購人只能通過轉讓自持產權份額退出共有產權住房。（六）法律責任。一是明確了購房人騙購、棄購、違約、違建相關責任。二是明確了政府部門和管理機構責任。（七）附則。明確了實施細則的制定方式和施行有效期。四、答疑解惑（一）什么是共有產權住房？是指納入城鎮保障性安居工程，由政府投資或提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，以部分產權設定銷售價格，面向符合穩定就業等規定條件的本市城鎮戶籍無房家庭和非本市戶籍無房家庭供應，實行政府與承購人按份共有，并通過約定限制使用、收益和處分權利的保障性住房。（二）共有產權住房主要供應給哪些市民？主要面向符合條件的城鎮戶籍市民和非戶籍人才“夾心層”市民，尤其是新就業、青年“剛需”群體。“夾心層”是指收入、財產超過承租公租房限制條件，但又暫不具備購買商品住房經濟負擔能力的群體。“剛需”是指在穗就業、家庭團聚、結婚生育等必要的基本自住需求。（三）市、區兩級政府對共有產權住房工作是怎么分工的？市住房和城鄉建設部門主要負責政策制定，市住房保障辦公室、市屬國有租賃公司（城投住房租賃公司、珠江住房租賃公司）會同越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺區政府負責此六區的市本級共有產權住房工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城區政府負責各自區內共有產權住房工作。（四）什么是代持管理機構？共有產權住房產權由個人與政府按份共有，其中政府產權份額由市住房保障辦公室、區住房保障部門或受委托的國有住房租賃公司代為持有，按《物權法》相關規定履行共有人權利義務，統稱為代持管理機構。“按份共有”是指按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權，即按明確的比例享有所有權。承購人購買共有產權住房時，需要與代持管理機構簽定《共有協議》，就共有事項約定雙方的權利義務。（五）共有產權住房在享受教育、醫療等公共服務權益與商品住房有差別嗎？沒有差別，完全一致。購買共有產權住房視同購買商品住房享受子女的幼兒教育、中小學義務教育，可以立戶、入戶，可以申請住房公積金貸款或提取住房公積金余額，可以作為本社區居民參加社區活動、享受養老等家庭綜合服務。（六）共有產權住房都是新建的嗎？六種籌建方式中，土地公開出讓或城市更新改造時進行“限價”、“配建”，以及由政府單獨選址集中新建的均屬新建住宅，但利用政府性房源、其他房源或收購商品房轉用，有可能是二手住宅。（七）共有產權住房的套型面積有多大？共有產權住房套型現階段暫不考慮家庭人口數量按“均一制”設置，根據試點進展情況再作精細化設置和管理。建筑面積一般不超過90平方米，以60～80平方米兩居室或小三居室成套住宅為主，可以適應地塊形態插花布局少量60平方米以下和90平方米以上戶型（90平方米以上戶型面向人才供應），由申購人根據居住需求和經濟能力自行考慮選擇購房面積大小。“均一制”是指戶型面積大小基本平均一致，差別較小。（八）共有產權住房的物業管理有什么要求？共有產權住房的物業管理服務收費實行政府定價。共有產權住房物業管理的表決權由承購人和代持機構按規定共同行使。業主大會、業主委員會根據《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《廣州市物業管理暫行辦法》等有關規定產生。（九）籌集建設共有產權住房有哪些支持政策？作為保障性安居工程、保障性住房，用地可以融資抵押，優先辦理規劃建設手續，配套設施、車位、車庫用地按劃撥方式處理，享受貸款、稅收優惠及國家規定的其他優惠政策等。（十）共有產權住房售價如何確定？共有產權住房銷售前，首行要由代持管理機構辦理評估，取得市場價作為參考。土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的，由開發建設單位按照不高于限價確定具體銷售價格；如果限價與市場價基本接近（即限價超過了市場參考價的85％時），經批準可以轉為商品住房按不超過限價優先面向申購人出售，但承購人購買后不得再次申購共有產權住房。共有產權住房申請購買人稱“申購人”，購得后稱“承購人”。其他方式籌集建設的，綜合考慮市場價和保障對象支付能力確定銷售均價，一般情況下，可能設定為市場價的50％～85％。具體到單套住房售價，其設定以均價為基礎，上下浮動比例不超過10％。舉例（1）：2020年X月A居住用地以“限房價、競地價”方式公開掛牌出讓建設共有產權住房，假設A地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價為3萬元/平方米，則設定A住房項目建成后最高銷售單價為2．1萬元/平方米（市價的70％）。A居住用地成交后于2022年X月項目建設進度達到商品房預售條件并申領了預售許可證，假設屆時A地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價已變化為3．3萬元/平方米，但該項目的所有共有產權住房銷售單價仍按土地掛牌條件約定不能超過2．1萬元/平方米，具體每套住房的價格，由開發建設單位以在2．1萬元/平方米以下自定的單價乘以該套住房面積計算。舉例（2）：2021年X月市X住房租賃公司的B地塊共有產權住房項目建設進度達到商品房預售條件并申領了預售許可證，假設屆時B地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價為4萬元/平方米、主力戶型為70平方米左右（即主力戶型市場價約為280萬元/套），考慮到供應對象支付能力（比如首付三成的能力不超過60萬元，月供能力大致在7000元左右），則確定其銷售均價為2．4萬元/平方米（主力戶型總價不高于168萬元，約占市場價的60％），具體套型售價在銷售均價上下浮動比例不超過10％以內確定并乘以該套住房面積計算。舉例（3）：2022年X月C居住用地以“限房價、競地價”方式公開掛牌出讓建設共有產權住房、且設定其最高銷售單價為3．5萬元/平方米（市場價5萬元/平方米的70％）。C居住用地成交后于2024年X月進行銷售，假設屆時C地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價已由兩年前的5萬元/平方米變化為4萬元/平方米，則3．5÷4×100％＝87．5％，經批準C項目該批次共有產權住房可以轉變為商品住房，按不超過3．5萬元/平方米限價銷售后承購人取得完全產權，但承購人不能再次申購共有產權住房。（十一）共有產權住房的共有產權比例如何確定？購房人產權份額不低于50％，具體按照共有產權住房銷售均價占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場評估價的比例確定，同批次銷售的同一項目的產權份額相同，其余產權份額為政府產權份額。共有產權比例在銷售公告時和售價一同公布，并在《共有產權住房買賣合同》、《共有產權住房共有協議》中載明。舉例（4）：2020年X月A居住用地以“限房價、競地價”方式公開掛牌出讓建設共有產權住房、且設定其最高銷售單價為2．1萬元/平方米（市價的70％）。A居住用地成交后于2022年X月進行銷售，假設屆時A地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價已變化為3．3萬元/平方米，則2．1÷3．3×100％＝63．64％（近似取整值為65％），可設定A項目該批次共有產權住房按不超過2．1萬元/平方米限價銷售后承購人所取得的產權比例為65％，其余35％的產權歸政府所有。舉例（5）：2021年X月市X住房租賃公司的B地塊共有產權住房項目建設進度達到商品房預售條件并申領了預售許可證，假設屆時B地塊所在區域前6個月商品住宅成交均價為4萬元/平方米，考慮供應對象支付能力后按市價的60％確定其銷售均價為2．4萬元/平方米（4×60％＝2．4），則2．4÷4×100％＝60％，可設定B項目該批次共有產權住房按2．4萬元/平方米銷售均價銷售后承購人所取得的產權比例為60％，其余40％的產權歸政府所有。（十二）共有產權住房小區有配套車位、車庫嗎？集中新建的共有產權住房居住區車位、車庫原則上按不低于1：1配套建設，產權歸政府所有、暫不收取土地出讓金，由代持管理機構代持產權并負責管理，租賃給居住區住戶使用。（十三）申購共有產權有什么基本條件？詳見第十八條、第十九的規定。主要基本條件是：一是單身人士在申購公告日止年滿30周歲。二是本市戶籍申購人應具有本市城鎮戶籍滿10年；有本科學士以上學歷學位，或有本市公布的中高級專業技術職稱、執業資格，或屬于高技能、緊缺工種或職業目錄、人才綠卡主卡人員，非本市戶籍或本市戶籍不滿10年均可申購。三是申購公告日前66個月內，已在本市正常繳納社會基本養老保險不少于60個月，中斷、補繳情況不超過6個月且不計在內。四是申購家庭下無本市住宅、商鋪、寫字樓。五是房源公布時，申購公告上載明的其他條件（如戶籍所在區域、就業區域要求等）。還需注意的是，除符合上述基本條件外，申購家庭不應存在第十九條規定的一些特殊情況，比如持有未作不動產登記的住房、申購公告日前5年內有不動產轉移記錄、原來有住房的夫妻離婚未滿3年、享受過購房優惠政策、失信等等。舉例（6）：2023年10月20日，位于番禺區的共有產權住房項目公告開始接受申購，意向申購人情況如下：①荔灣區戶籍市民D，單身人士，目前在黃埔區工作已有1年，在公告日及之前已年滿30周歲，在公告日止荔灣區戶籍已滿10年，在2018年4月～2023年9月的66個月期間在本市正常交納基本養老保險64個月（期間曾中斷了1個月、補繳了1個月，即中斷或補繳累計未超過6個月），則市民D符合基本申購條件；②非戶籍市民E，已婚，目前在海珠區工作已有3年，屬于我市公布的緊缺工種目錄人員，在2018年4月～2023年9月的66個月期間在本市正常交納基本養老保險62個月（期間曾中斷了2個月、補繳了2個月，即中斷或補繳累計未超過6個月），則市民E符合基本申購條件。是否符合其他條件需逐項核對。（十四）轉讓共有產權住房后能否再次申購？通過正常轉讓產權份額方式退出共有產權住房后已滿5年（即達到第十九條規定的5年內無不動產轉移記錄條件），可以享有一次再次購買共有產權住房的機會，即再購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法拍賣等情況以非正常方式退出共有產權住房的，不接受再次申購。再購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機構屆時確定。舉例（7）：2029年10月20日，位于番禺區的共有產權住房項目公告開始接受申購，意向申購人情況如下：黃埔區戶籍市民F，已婚，目前在海珠區工作已有5年，屬于我市公布的高技能人才目錄人員，在2024年4月～2029年9月的66個月期間在本市正常交納基本養老保險61個月（期間曾中斷了2個月、補繳了3個月，即中斷或補繳累計未超過6個月），曾經在2020年9月購買了位于黃埔區共有產權住房且已于2024年10月前按規定正常轉讓產權份額退出，則市民F可以提出再次購買共有產權住房的申請。（十五）持有共有產權住房期間能否申請換購？承購人已經購買了共有產權住房，因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申請轉讓現居共有產權住房產權份額、同時新購共有產權住房的機會，即換購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法查封等情況的，不接受換購申請。換購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機構屆時確定。舉例（8）：2029年10月20日，位于番禺區的共有產權住房項目公告開始接受申購，意向申購人情況如下：白云區戶籍市民G，已婚，目前在番禺區工作已有3年，在公告日止本市戶籍2年，屬于我市公布的中級專業技術目錄人員，在2024年4月～2029年9月的66個月期間在本市正常交納基本養老保險60個月（期間曾中斷了3個月、補繳了3個月，即中斷或補繳累計未超過6個月），曾經在2024年9月購買了位于白云區共有產權住房且已滿限售期，則市民G可以提出退出白云區共有產權住房、換購番禺區共有產權住房的申請。（十六）哪些人可以獲得優先配售？按照第二十一條規定，共有產權住房重點保障的我市雙職工無房家庭及城市發展所需的中高層次人才可以獲得優先配售。（十七）如何辦理共有產權住房申購手續？申購及配售的步驟詳見第二十二條，主要是公告—申請—確定選房順序—資料審核—異議復核—配售簽約等幾步。為使申購方便省時，在完成信息系統建設后將推行網上申購，同時也會開放現場申購，具體以申購公告為準。（十八）購買共有產權住房如何付款？承購人可以按開發建設單位給出的付款方式和時間要求，自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業貸款、住房公積金與商業貸款組合貸款等方式。貸款首付比例按照有關政策執行，目前根據《廣州市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號）第二條的規定為：“居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款，下同）記錄的，繼續執行購房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40％”。住房公積金貸款額度和利率按本市及國家規定執行，商業銀行貸款額度和利率由金融機構與購房人協商確定。（十九）購買共有產權住房能辦理不動產登記證嗎？可以，由開發建設單位統一辦理。（二十）共有產權住房有什么使用限制？承購人不能購買政府產權取得完全產權，滿足本市規定住房限售年限的，承購人可以以市場評估價轉讓產權份額退出。根據《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號），目前我市的住房限售年限是取得不動產權證（房產證）后滿2年。另外，承購人不得將共有產權住房出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。如果承購人違反上述要求或出現其他共有約定情形的，代持管理機構可以強制回購或轉售共有產權住房并追究違約責任。（二十一）買了共有產權住房后取得其他住房怎么辦？購買了共有產權住房后，承購人及配偶、未成年子女購買本市其他住房或換購共有產權住房的，必須先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續。在取得其他住房使用權之前，承購人可按公布的上一年度房屋租金參考價向產權受讓方租賃所出讓的共有產權住房臨時居住，但最長租期不超過1年。如果不先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續，承購人及其配偶將被追究違反共有協議違約責任，失信信息按照《廣州市公共信用信息管理規定》（廣州市人民政府令第166號）規定納入公共信用信息管理系統依法懲戒。（二十二）共有產權住房能否繼承？繼承人在本市無自有住房的，可以繼承承購人產權份額作為共有產權住房繼續居住使用；在本市有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產權住房的，可以繼承承購人產權份額轉讓收入。（二十三）由誰承擔共有產權住房管理和維修責任和義務？由承購人承擔，住房專項維修資金也由承購人全額繳交。（二十四）代持管理機構有權檢查共有產權住房嗎？為了防止違規出租、出借或其他違法使用問題，承購人有接受代持管理機構巡查實際居住情況的義務，巡查嚴格按照國家“雙隨機、一公開”有關規定方式進行，逐步采取與小區安保電子監察相結合的非入戶方式。另外，如果被投訴舉報涉嫌違法違規使用住房時，承購人應配合相關調查取證。（二十五）使用虛假資料申購有什么后果？弄虛作假的申購無效，即使取得住房也要退還，申購人需承擔10年內禁止其申購共有產權住房、失信信息按照《廣州市公共信用信息管理規定》（廣州市人民政府令第166號）規定納入公共信用信息管理系統被依法懲戒、追究違約經濟責任等不利后果。（二十六）申購中簽后放棄購買有什么后果？申購人申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購，尤其是做好自身經濟能力衡量，一旦中簽后未按時到場、未按規定選房或未按規定簽訂《買賣合同》和《共有協議》的，其購房資格即時喪失，申購人3年內不得再次申購。五、解讀途徑和時間解讀途徑：廣州市住房和城鄉建設局網站http：//zfcj．gz．gov．cn微信公眾號：gzjw2014（廣州市住房和城鄉建設局）gzzfcxjs（廣州住房城鄉建設）時間：與本辦法同步發布附件：《共有產權住房辦法》圖文解讀