【音頻解讀】《增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》 關(guān)于《增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》政策解讀（音頻） window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_12865861161463754")); }); 　　一、制定文件的背景　　為進(jìn)一步完善城市更新配套措施，精準(zhǔn)解決實(shí)際問(wèn)題，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局根據(jù)《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（穗字〔2020〕10號(hào)）等文件規(guī)定，結(jié)合增城區(qū)實(shí)際，形成《增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）?！　《?、制定文件的依據(jù)和來(lái)源　　1.《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）；　　2.《中共廣州市委 廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（穗字〔2020〕10號(hào)）；　　3.《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知》（穗建規(guī)字〔2021〕1號(hào)）；　　4.《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》（穗規(guī)劃資源字〔2020〕33號(hào)）；　　5.《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)）；　　6.《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)<廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法>的通知》（穗建規(guī)字〔2019〕13號(hào)）；　　7.《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于加快推進(jìn)留用地落地兌現(xiàn)工作的通知》（穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2019〕3號(hào)）?！　∪?、制定文件的目的和任務(wù)　?。ㄒ唬┠康?。進(jìn)一步補(bǔ)充完善增城區(qū)城市更新配套政策，精準(zhǔn)解決城市更新工作推進(jìn)過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題，推進(jìn)城市更新工作高質(zhì)量發(fā)展。　　（二）任務(wù)。通過(guò)優(yōu)化審批程序、完善實(shí)施機(jī)制、加快拆遷建設(shè)、堅(jiān)持連片改造、加強(qiáng)創(chuàng)新探索等方面提高效率、促進(jìn)高效管理、聚焦項(xiàng)目實(shí)施、創(chuàng)新分配機(jī)制、破解難點(diǎn)痛點(diǎn)，以城市更新為抓手，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展?！　∷?、解讀政策內(nèi)容　　《實(shí)施細(xì)則》共有五大部分26條，主要集中在以下方面：　?。ㄒ唬﹥?yōu)化審批程序，提高審核效率。一是明確復(fù)核舊村改造項(xiàng)目標(biāo)圖建庫(kù)有效性，復(fù)核報(bào)告作為土地整備依據(jù)；二是明確舊村改造拆舊復(fù)墾審核程序，解決現(xiàn)行拆舊復(fù)墾系統(tǒng)難以適用舊村改造的問(wèn)題；三是明確除了“三地”、留用地指標(biāo)落地等合理路徑以外，舊村改造項(xiàng)目原則上不安排新增建設(shè)用地規(guī)模；四是優(yōu)化土壤場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查程序，實(shí)施主體承諾在供地前完成調(diào)查備案的，方可批復(fù)實(shí)施方案；五是縮短招商選企掛網(wǎng)時(shí)間，由原來(lái)的45天調(diào)整為30天?！　。ǘ┩晟茖?shí)施機(jī)制，促進(jìn)高效管理。一是強(qiáng)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查管理，做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果和“房地一體”確權(quán)登記成果的銜接，確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的真實(shí)性；二是明確村域居住用地區(qū)片價(jià)低于全區(qū)均價(jià)的舊村，難以平衡改造成本，原則上不受理改造申請(qǐng)；三是進(jìn)一步明確前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，為改造成本核算提供準(zhǔn)確依據(jù)；四是強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，注重職住平衡，劃定三個(gè)圈層，促進(jìn)產(chǎn)城融合；五是優(yōu)化建設(shè)政府性房源，政府性房源可由改造主體建設(shè)，房源指標(biāo)等價(jià)抵扣相關(guān)建安費(fèi)用；六是明確留用地納入舊村改造原則，規(guī)范預(yù)支留用地審批程序，避免濫用留用地預(yù)支政策；七是明確教育設(shè)施用地配套要求，統(tǒng)一全區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；八是明確實(shí)施方案具體重點(diǎn)表決內(nèi)容，保障村集體及村民知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)。　　（三）強(qiáng)化建設(shè)管理，聚焦項(xiàng)目實(shí)施。一是強(qiáng)化項(xiàng)目簽約及批復(fù)管理，整體拆補(bǔ)協(xié)議簽約率不足50%的，不予批復(fù)實(shí)施方案，解決市場(chǎng)主體“占而不動(dòng)”的問(wèn)題；二是優(yōu)先保障大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建設(shè)；三是明確融資區(qū)建設(shè)及融資面積銷(xiāo)售要求，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，減少項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)?！　。ㄋ模﹫?jiān)持連片改造，創(chuàng)新分配機(jī)制。一是明確舊廠房圖斑復(fù)核要求，復(fù)核不符合入庫(kù)規(guī)定的參照有效圖斑的80%進(jìn)行補(bǔ)償，解決舊廠圖斑復(fù)核的問(wèn)題；二是劃定連片舊廠房重點(diǎn)改造區(qū)域，在確定補(bǔ)償款最高上限（45%）的前提下，提高未標(biāo)圖建庫(kù)地塊補(bǔ)償比例，有效促進(jìn)重點(diǎn)片區(qū)成片連片改造；三是重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)“工改居”項(xiàng)目，須無(wú)償配建5%的保障性住房，既解決政府保障性住房來(lái)源的問(wèn)題，也提高了政府在舊廠項(xiàng)目的實(shí)際收益；四是明確舊廠房改造負(fù)面清單，涉及產(chǎn)業(yè)區(qū)塊管控、圖斑范圍外協(xié)議出讓、閑置土地管理等政策紅線(xiàn)的，不得適用城市更新政策，為舊廠房項(xiàng)目實(shí)施規(guī)定了底線(xiàn)?！　。ㄎ澹┘訌?qiáng)創(chuàng)新探索，破解難點(diǎn)痛點(diǎn)。一是強(qiáng)化政府前期主導(dǎo)，探索政府或區(qū)屬?lài)?guó)企主導(dǎo)完成前期工作后，公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)引入企業(yè)開(kāi)展拆遷建設(shè)，解決市場(chǎng)主體過(guò)早介入舊村增加博弈時(shí)間，拖延舊村改造進(jìn)度；二是試點(diǎn)舊村改造“儲(chǔ)改結(jié)合”，“儲(chǔ)改結(jié)合”項(xiàng)目按照政府儲(chǔ)備用地部分每畝10平方米標(biāo)準(zhǔn)給予村集體物業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)，提升村民儲(chǔ)改結(jié)合的積極性；三是探索政府主導(dǎo)舊城改造模式，舊城連片改造項(xiàng)目可參照舊村項(xiàng)目靈活分片和動(dòng)態(tài)分期實(shí)施；四是實(shí)施容積率異地平衡，住宅用地平均凈容積率超過(guò)4.5的，應(yīng)按照價(jià)值相當(dāng)原則將超出部分的融資面積開(kāi)發(fā)權(quán)益異地轉(zhuǎn)移，提升舊村改造品質(zhì)。