一、制定文件的背景和必要性

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　　加強農(nóng)村住宅建設(shè)管理，多渠道保障農(nóng)村戶有所居是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，完善鄉(xiāng)村治理的重要舉措。國家相關(guān)法律法規(guī)已有關(guān)于村民建房的原則性規(guī)定，但具體操作條款仍須各地市在推進城鄉(xiāng)發(fā)展中逐步完善。我市農(nóng)村村民住宅建設(shè)政策文件主要包括：

　　2001年市政府陸續(xù)出臺的《廣州市村鎮(zhèn)建設(shè)管理規(guī)定》《廣州市村莊規(guī)劃管理規(guī)定》《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》4個配套實施文件，對我市農(nóng)村住宅建設(shè)有了基本的規(guī)范和指引。其后，

　　市政府于2012年印發(fā)《廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引（試行）》，對農(nóng)村住宅建設(shè)管理作了適當完善，但仍存在政策較為理想化，超越了我市農(nóng)村發(fā)展實際進程，審批流程也較為繁瑣導(dǎo)致農(nóng)民報建意愿不高等問題。

　　2017年，市政府印發(fā)了《廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施辦法》，進一步簡化環(huán)節(jié)，村莊規(guī)劃范圍內(nèi)村民建房可以核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，新規(guī)劃的農(nóng)村住宅可以由鎮(zhèn)街審批，提高了審批效率和服務(wù)效能。但中心城區(qū)、未來城市化地區(qū)村民建房的程序標準仍沒有修訂，村（居）民反映建房難訴求仍然強烈，建房渠道還需進一步疏解。

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　　2020年1月1日，新《土地管理法》正式施行，新土地法顯化集體建設(shè)用地的價值，提升農(nóng)村土地資源配置效率，進一步保障村民居住權(quán)，增加村民財產(chǎn)性收入，對宅基地管理職能進行調(diào)整，明確規(guī)定由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)宅基地改革和管理有關(guān)工作。為銜接新土地管理法的實施，結(jié)合國土空間規(guī)劃編制，需對農(nóng)村已建房屋進行全面梳理，分類施策：依法對符合一戶一宅政策的存量房屋進行確權(quán)登記，規(guī)范新建房屋管理，滿足村民住房需求，提高村民居住水平。

　　二、主要內(nèi)容解讀

　　在總結(jié)現(xiàn)有政策實施經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，新制定的《實施意見》進一步加強管理，從適用范圍、部門職責(zé)、一戶一宅認定、存量宅基地房屋確權(quán)登記、分類管控、實施保障和監(jiān)督管理等方面對農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進行指導(dǎo)和規(guī)范。

　　《實施意見》全文分為九點，共28條。第一點：總體要求，主要包括指導(dǎo)思想、基本原則、適用范圍等；第二點：明確一戶一宅標準及程序；第三點：夯實規(guī)范管理基礎(chǔ)，明確存量宅基地房屋確權(quán)登記原則，建立農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫；第四點：明確農(nóng)村宅基地建房、村民公寓式住宅建設(shè)標準及置換城鎮(zhèn)住房標準；第五點：按照城市更新及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等劃分不同范圍分類施策；第六點：加強農(nóng)房建設(shè)保障力度，強化規(guī)劃引領(lǐng)、用地保障、公示公開力度、組織實施保障等；第七點：明確多渠道統(tǒng)籌農(nóng)房建設(shè)資金；第八點：強化各部門、屬地政府監(jiān)督管理職責(zé)；第九點：構(gòu)建聯(lián)合協(xié)同工作機制，推動落實農(nóng)房建設(shè)管理，落實責(zé)任追究。

　　《實施意見》落實中央關(guān)于深化農(nóng)村宅基地管理制度改革精神，一是改變以前以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件，明確按照村報鎮(zhèn)批的方式，認定符合一戶的標準，即可以戶為單位取得宅基地分配資格；二是按照新《土地管理法》第六十二條要求，針對我市農(nóng)村住宅建設(shè)中普遍反映比較集中的操作性問題，創(chuàng)新提出多戶合建、提前預(yù)支建設(shè)村民公寓式住宅等方式保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

　　《實施意見》按照尊重歷史、實事求是、科學(xué)精準化解歷史遺留問題的原則，對于2015年7月15日前建成的存量宅基地房屋，按照1987年、1999年《土地管理法》實施為時間節(jié)點，結(jié)合是否有合法的宅基地使用權(quán)來源材料、是否具備建房資格、符合一戶一宅情況、是否符合建房面積標準等條件，明確了分類予以確權(quán)登記的程序和辦法。

　　《實施意見》結(jié)合國土空間規(guī)劃，分區(qū)分類施策。以國土空間規(guī)劃劃定的基本農(nóng)田保護線、生態(tài)保護紅線，作為規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)管理的紅線和底線。以城鎮(zhèn)開發(fā)邊界作為推動空間合理布局，形成和諧優(yōu)美、各具特色的城鄉(xiāng)風(fēng)貌的政策引導(dǎo)線。對位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊，今后主要按照美麗鄉(xiāng)村風(fēng)貌的管理需求，結(jié)合空心村改造和零星建房管理，落實“建新拆舊”。對位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的區(qū)域，結(jié)合我市城市更新工作進行分類施策，已納入城市更新的區(qū)域，按照城市更新相關(guān)政策管理；暫未納入城市更新的區(qū)域，更多依據(jù)城市化地區(qū)的規(guī)劃要求，新增分戶主要是建設(shè)公寓式住宅或聯(lián)排式住宅，存量住宅允許按照宅基地建房標準進行加建、原址重建或改建。

　　《實施意見》明確各部門職責(zé)，強化農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管。構(gòu)建農(nóng)房建設(shè)管理“市主導(dǎo)、區(qū)主責(zé)、鎮(zhèn)街主抓、村社主體”的工作格局，明確各職能部門、各區(qū)、鎮(zhèn)街、村社在規(guī)范農(nóng)房建設(shè)管理中的職責(zé)，運用村民監(jiān)督、信用管理、聯(lián)合執(zhí)法等方式實施對農(nóng)村違法建房行為的長效防治。對涉及農(nóng)村住宅建設(shè)管理的行政管理部門及其工作人員不依法履行職責(zé)的，由有權(quán)機關(guān)嚴肅執(zhí)紀，嚴厲問責(zé)。

　　三、政策解讀的途徑

　　在廣州市人民政府網(wǎng)站和廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站向社會公布政策解讀材料，同時將會適時開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大政策宣傳力度。