【音頻解讀】《廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法》的解讀 【音頻解讀】《廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法》的解讀 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_44757251595929384")); }); 　　為便于相關(guān)單位、組織及社會公眾了解和理解《廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法》（下稱《實施辦法》）的出臺背景和主要內(nèi)容，根據(jù)《廣州市政策文件解讀工作實施辦法》規(guī)定，對《實施辦法》進行解讀如下：　　一、出臺背景　　為貫徹習(xí)近平總書記對廣東重要講話精神特別是關(guān)于對廣州實現(xiàn)老城市新活力、“四個出新出彩”重要指示要求，推進住房城鄉(xiāng)建設(shè)部歷史建筑保護利用試點工作，傳承和弘揚優(yōu)秀傳統(tǒng)嶺南文化，加快建設(shè)嶺南文化中心和對外文化交流門戶，根據(jù)市人大常委會有關(guān)要求和市政府工作安排，由市政府研究室牽頭會同市規(guī)劃和自然資源局等有關(guān)部門制定促進歷史建筑合理利用的具體辦法，作為落實《廣州市歷史文化名城保護條例》的配套文件，已被納入2019年市政府重大行政決策事項目錄。　　二、起草依據(jù)和主要內(nèi)容　　《實施辦法》主要以《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《廣州市歷史文化名城保護條例》等法律、法規(guī)為依據(jù)，同時根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于將北京等10個城市列為第一批歷史建筑保護利用試點城市的通知》《廣州市歷史文化名城保護條例實施工作方案》《廣州市歷史建筑保護利用試點工作方案》等文件要求，并借鑒兄弟城市的經(jīng)驗做法，結(jié)合我市實際制定。《實施辦法》共有三十四條，包括部門職責(zé)分工、合理利用方式、土地出讓環(huán)節(jié)管控、行政審批管理、消防安全保障等方面內(nèi)容，主要內(nèi)容如下：　　（一）創(chuàng)新政策措施，促進活化利用。在現(xiàn)行政策法規(guī)基礎(chǔ)上，進一步擴大鼓勵性使用功能的范圍，特別是鼓勵引入眾創(chuàng)空間、文化創(chuàng)意、科技孵化、民宿客棧等新業(yè)態(tài)；為提高歷史建筑的空間使用效率及適用性，允許在建筑內(nèi)部適度增加使用面積或調(diào)整樓層層高，在建筑外部定比例增加附屬面積用于滿足消防、市政等專業(yè)管理要求；延長國有歷史建筑承租年限，提供租金減免，并利用國有租賃平臺加強資源統(tǒng)籌利用。同時，對改變使用功能、增加使用面積等活動依法作出規(guī)劃許可，完善商事登記辦理手續(xù)，由所在地街道辦（鎮(zhèn)政府）等專門對歷史建筑依法出具場地使用證明，保障活化利用順利開展。　　（二）堅持實事求是，加強消防保障。《實施辦法》為解決消防審批制約歷史建筑活化利用的突出問題，提出由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定適應(yīng)歷史建筑特點和保護需要的消防設(shè)施建設(shè)、管理要求和保障工作方案(目前市住建局已出臺相關(guān)文件）。并結(jié)合前期探索經(jīng)驗，對歷史建筑提出提高耐火等級、完善內(nèi)部改造、增設(shè)消防設(shè)施等具體防火安全措施要求。　　（三）落實征而不拆，完善出讓手續(xù)。在城市更新和新區(qū)建設(shè)組織土地出讓過程中，對歷史建筑征而不拆，提出將經(jīng)批準的歷史建筑保護規(guī)劃確定的內(nèi)容納入地塊規(guī)劃條件，并在出讓合同中約定保留歷史建筑的處置事項和保護責(zé)任。同時，針對已收儲未出讓、已出讓但未約定歷史建筑保護事項的地塊，提出了明確的責(zé)任告知、拆遷許可或征收決定調(diào)整、完善歷史建筑確權(quán)登記手續(xù)等具體操作規(guī)定；并提出實施城市更新項目時，設(shè)立歷史文化遺產(chǎn)保護專章，落實歷史建筑等保護要求和具體措施，提出修繕設(shè)計等方案。　　三、重點問題說明　　（一）關(guān)于國有歷史建筑合理利用。為進一步解決當下制約國有歷史建筑活化利用的關(guān)鍵問題，激發(fā)市場主體的積極性，《實施辦法》從多方面出發(fā)，為國有歷史建筑“松綁”。一是由于歷史建筑修繕的成本較高，投資主體難以在短期內(nèi)收回投資成本，還有可能造成修繕工藝不精、破壞歷史建筑等問題，《實施辦法》中提到國有歷史建筑實行公開招租，租賃期限可放寬至20年；二是對于公益類使用可予免租金，對從事科創(chuàng)、文創(chuàng)、非遺、老字號、傳統(tǒng)工藝、傳統(tǒng)制造業(yè)展示以及市政府鼓勵的其他業(yè)態(tài)的非公益類使用，給予一年的免租金期，第二年開始租金減半收取，以期提高市場主體活化利用國有歷史建筑的積極性；三是部分國有歷史建筑由于產(chǎn)權(quán)等問題，不符合公開招租的條件，難以進行有效利用，《實施辦法》中提出不適宜公開招租的經(jīng)市政府批準后可直接協(xié)議出租。　　（二）關(guān)于城市更新和新區(qū)建設(shè)時的歷史建筑保護。在城市更新與新區(qū)建設(shè)過程中，由于歷史建筑保護責(zé)任人的更迭容易造成歷史建筑保護力度不足，甚至出現(xiàn)破壞行為。在《實施辦法》對土地出讓過程中歷史建筑征而不拆、歷史建筑位于已收儲未出讓地塊或已出讓地塊等不同情形從保護責(zé)任人和地塊規(guī)劃條件確定等方面提出了具體要求。此外，還對主管城市更新的部門職責(zé)等進行了詳細規(guī)定。　　（三）關(guān)于歷史建筑增加面積。在歷史建筑活化利用過程中，一方面為保障房屋消防、結(jié)構(gòu)安全需要增加部分附屬設(shè)施，另一方面部分歷史建筑高度較高，市場主體投資修繕后可以利用的建筑面積有限，為平衡投資成本，希望增加建筑面積或樓層層高。《實施辦法》中針對這一情況提出了具體要求：一是提出應(yīng)申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，作為規(guī)范歷史建筑增加面積的重要手段，同時為后續(xù)經(jīng)營需要的相關(guān)行政審批提供依據(jù)；二是提出增加使用面積或者調(diào)整樓層層高的不得改動主體框架并可拆除增加或者調(diào)整部分予以恢復(fù)原貌，為滿足消防、市政公用等專業(yè)管理要求增加外部附屬面積的有上限要求；三是提出增加建筑使用面積不計算容積率，不辦理產(chǎn)權(quán)登記，無需補繳土地出讓金，為后續(xù)管理提供了指導(dǎo)。　　（四）關(guān)于優(yōu)化行政審批流程。歷史建筑的活化利用對現(xiàn)有行政審批制度提出了挑戰(zhàn)，按現(xiàn)有制度，相關(guān)部門缺乏行政審批依據(jù)和彈性的審批標準。針對這一問題，《實施辦法》中提出：一是設(shè)置歷史建筑修繕工程“一站式”服務(wù)窗口，為市場主體提供便利；二是提出改變外立面、房屋結(jié)構(gòu)形式（加固結(jié)構(gòu)除外）、房屋使用用途（按照《廣州市歷史文化名城保護條例》第五十二條第三款規(guī)定進行多種功能使用的情形除外）、增加建筑面積需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，以此作為各行政管理部門的審批依據(jù)之一；三是提出彈性化審批標準，通過技術(shù)審查、公眾咨詢、專題會議等方式“一事一議”，既保證制度的彈性空間，有保證歷史建筑活化利用的規(guī)范性；四是針對《名城條例》第五十二條歷史建筑多功能使用的免于行政許可，導(dǎo)致后續(xù)無法取得相關(guān)部門的行政許可和審批的問題，規(guī)定加強部門內(nèi)部協(xié)作，相關(guān)部門在審批過程中，對《名城條例》第五十二條規(guī)定歷史建筑多功能使用情形界定不確定的，可征詢區(qū)規(guī)劃資源局意見。　　（五）關(guān)于歷史建筑消防措施和管理。歷史建筑由于年代久遠，建筑本體的消防標準較低，活化利用過程中的火災(zāi)危險性提高，但限于技術(shù)、經(jīng)濟等問題難以達到現(xiàn)代消防標準，如何保證消防安全的同時解決消防審批問題成為關(guān)鍵。《實施辦法》中提到：一是制定適應(yīng)歷史建筑特點和保護需求的具體建設(shè)、管理要求和保障方案；二是提出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責(zé)組織歷史建筑修繕利用工程的消防設(shè)計方案論證以及消防設(shè)計審查、驗收、備案、抽查工作；三是通過住建部門的指導(dǎo)，采取防火安全措施提高火災(zāi)防控和滅火應(yīng)急救援能力。

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