關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見穗府〔2012〕20號(hào)關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見各區(qū)、縣級(jí)市人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：　　《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號(hào))實(shí)施以來，通過各級(jí)各部門的努力，我市“三舊”改造工作取得了明顯成效。為進(jìn)一步加快推進(jìn)我市“三舊”改造工作，在實(shí)事求是總結(jié)3年試點(diǎn)工作并深入分析現(xiàn)階段出現(xiàn)的新情況、新問題的基礎(chǔ)上，按照“政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行、成片改造、配套優(yōu)先、分類處理、節(jié)約集約”的原則，現(xiàn)提出如下補(bǔ)充意見。　　一、強(qiáng)化政府主導(dǎo)　　(一)深化提升改造目標(biāo)，強(qiáng)化公共利益保障和歷史文化保護(hù)。貫徹落實(shí)新型城市化發(fā)展核心理念，強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，積極推動(dòng)城市土地管理、規(guī)劃建設(shè)和更新改造的有效銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展，鼓勵(lì)成片更新開發(fā)，切實(shí)保障公共利益，落實(shí)歷史文化保護(hù)。　　(二)強(qiáng)化計(jì)劃管理。以土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“十二五”規(guī)劃為引導(dǎo)，以“結(jié)構(gòu)升級(jí)、分類引導(dǎo)、整體開發(fā)、節(jié)約集約”為導(dǎo)向，合理制訂全市“三舊”改造中長期改造計(jì)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。年度實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括擬改造范圍、改造模式和改造主體等內(nèi)容，由市“三舊”改造機(jī)構(gòu)組織編制，經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批后下達(dá)。　　(三)強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)。為有效實(shí)施城市總體規(guī)劃，提升改造區(qū)域城市功能，應(yīng)當(dāng)科學(xué)確定“三舊”項(xiàng)目改造范圍，劃定城鄉(xiāng)更新改造單元，合理整合土地資源，實(shí)施成片連片改造。　　城鄉(xiāng)更新改造單元應(yīng)以城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理單元為基礎(chǔ)，綜合考慮自然分界、產(chǎn)權(quán)邊界、功能布局和交通組織等因素合理劃定。單個(gè)更新改造單元原則上不小于1公頃，可以包括1個(gè)或者多個(gè)改造項(xiàng)目，規(guī)模較大的改造項(xiàng)目可以分期實(shí)施。　　同一城鄉(xiāng)更新改造單元中涉及多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地歸宗，由同一產(chǎn)權(quán)主體實(shí)施改造，或由多個(gè)權(quán)利主體聯(lián)合改造；原權(quán)利主體無法實(shí)現(xiàn)土地歸宗或聯(lián)合改造的，由政府統(tǒng)籌實(shí)施改造。同一更新改造單元中包含舊村、舊廠、舊城等多類型改造項(xiàng)目的，原則上由市、區(qū)政府統(tǒng)籌改造。鼓勵(lì)舊村改造項(xiàng)目以整村范圍劃定城鄉(xiāng)更新改造單元。　　編制城鄉(xiāng)更新改造單元規(guī)劃和改造方案應(yīng)當(dāng)以城市控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的開發(fā)強(qiáng)度、交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃為基礎(chǔ)。位于舊城區(qū)的改造項(xiàng)目，改造單元規(guī)劃和改造方案編制應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》及《廣州市舊城保護(hù)與更新規(guī)劃綱要》的要求。加快編制出臺(tái)全市舊廠房改造專項(xiàng)規(guī)劃(2010—2020年)，以規(guī)范指導(dǎo)舊廠房改造。　　(四)合理控制開發(fā)強(qiáng)度。應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，針對(duì)中心區(qū)、外圍地區(qū)的不同特點(diǎn)，制定差異化的改造策略和規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)結(jié)合土地利用現(xiàn)狀和密度分區(qū)合理確定改造范圍容積率。落實(shí)土地節(jié)約集約利用的要求，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度、增加建設(shè)量，做到因地制宜、疏密有致，優(yōu)化城市發(fā)展空間和戰(zhàn)略布局。　　(五)注重完善小區(qū)功能。按照布局合理、功能齊備的原則，保證城鄉(xiāng)更新改造單元中公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、優(yōu)先建設(shè)、同步使用。編制或修編“三舊”改造項(xiàng)目用地范圍的控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理安排功能布局，居住、商業(yè)、公建配套等適當(dāng)區(qū)分安排，避免功能混雜。更新改造單元應(yīng)當(dāng)以利于步行通行的原則，合理確定道路寬度，提高道路密度，有效疏導(dǎo)交通。用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地，應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則規(guī)范設(shè)置，原則上不小于更新改造用地面積的15%，一般不少于3000平方米；居住項(xiàng)目的公建配套應(yīng)當(dāng)按照建筑面積占計(jì)算容積率建筑面積比例不小于6%的規(guī)定設(shè)置。城鄉(xiāng)更新改造單元內(nèi)由改造主體負(fù)責(zé)的公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施未啟動(dòng)建設(shè)，除安置房外，其他建設(shè)項(xiàng)目不得啟動(dòng)；已啟動(dòng)的須立即停止建設(shè)并不得驗(yàn)收。改造項(xiàng)目配套實(shí)施的公共服務(wù)設(shè)施、綠化等公益項(xiàng)目及因規(guī)整改造地塊而分割的邊角地塊，應(yīng)當(dāng)在改造項(xiàng)目簽訂土地出讓合同前無償平整移交政府。　　二、強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地資源能力，優(yōu)先儲(chǔ)備　　(六)“三舊”改造規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相互銜接。“三舊”改造舊廠房用地，凡屬于下列條件之一，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)按“應(yīng)儲(chǔ)盡儲(chǔ)”的原則，由政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，優(yōu)先用于市政配套設(shè)施。　　1．位于舊城區(qū)、重點(diǎn)功能區(qū)的核心發(fā)展區(qū)、重點(diǎn)生態(tài)敏感地區(qū)以及“珠江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區(qū)范圍內(nèi)；　　2．位于地鐵、城際鐵路站點(diǎn)周邊800米范圍內(nèi)；　　3．規(guī)劃控制為居住用地；　　4．規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務(wù)設(shè)施的用地占總用地面積50%以上且不具備經(jīng)營開發(fā)條件；　　5．其他市政府明確規(guī)定納入儲(chǔ)備的。　　未納入政府儲(chǔ)備用地或位于全市重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃控制范圍外的改造項(xiàng)目(商品住宅除外)，經(jīng)納入年度實(shí)施計(jì)劃后可由土地權(quán)屬人自行改造。穗府〔2009〕56號(hào)文件附件3第一條第(一)款“依照本市修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃，申請(qǐng)改造地塊可單獨(dú)開發(fā)、無需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開發(fā)整理的，可由企業(yè)自行開發(fā)改造(商品住宅除外)”的規(guī)定不再執(zhí)行。　　(七)“三舊”改造地塊與城鄉(xiāng)更新改造單元不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)將邊角地、插花地、夾心地納入改造范圍。屬于政府收儲(chǔ)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將邊角地、插花地、夾心地一并收儲(chǔ)；屬于自行改造的項(xiàng)目，由土地權(quán)屬人將邊角地、插花地、夾心地進(jìn)行土地歸宗或與相關(guān)土地權(quán)屬人聯(lián)合改造。按照城鄉(xiāng)更新改造單元對(duì)舊廠、舊村、舊城一并進(jìn)行收儲(chǔ)的，市、區(qū)合作共同收儲(chǔ)，市儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為主體負(fù)責(zé)資金籌措和舊廠收購，區(qū)負(fù)責(zé)集體土地和區(qū)屬企業(yè)用地的補(bǔ)償安置。　　三、完善舊廠房改造項(xiàng)目收益分配機(jī)制　　(八)符合本意見第二條第(六)款規(guī)定，可由土地權(quán)屬人自行改造的舊廠房項(xiàng)目，原以劃撥方式取得但尚未辦理有償使用手續(xù)的工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地純收益后方可實(shí)施改造。　　(九)按公開出讓、收益支持方式改造的舊廠房項(xiàng)目，規(guī)劃容積率(毛容積率，下同)在3．0以內(nèi)(包括3．0，下同)的，按土地出讓成交價(jià)款的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出規(guī)劃容積率3．0的，容積率3．0以內(nèi)部分按該部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)款的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)款不再計(jì)算補(bǔ)償款。　　納入政府收購儲(chǔ)備的舊廠房用地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先按新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價(jià)60%預(yù)支補(bǔ)償款，并在補(bǔ)償土地收益時(shí)抵扣。　　補(bǔ)償給原土地所有權(quán)人的土地收益包含土地整理、修復(fù)費(fèi)用。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆卸等工作的，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)從補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人的土地收益中扣除。　　土地出讓成交后因規(guī)劃調(diào)整使地價(jià)款發(fā)生增減的，收益補(bǔ)償不再調(diào)整。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件附件3第一條第(一)款第2點(diǎn)的關(guān)于收益支持方式的規(guī)定不再執(zhí)行。　　(十)按公益征收、合理補(bǔ)償方式改造的舊廠房項(xiàng)目，按同地段容積率2．0(毛容積率)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件附件3第一條第(一)款第3點(diǎn)關(guān)于補(bǔ)償款計(jì)算方式的規(guī)定不再執(zhí)行。　　四、規(guī)范推進(jìn)“城中村”改造　　(十一)優(yōu)化“城中村”改造目標(biāo)和策略。“城中村”改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，保障村民、市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，切實(shí)改善人居環(huán)境，完善市政基礎(chǔ)配套設(shè)施，促進(jìn)嶺南村落文化的保護(hù)和傳承。“城中村”改造項(xiàng)目的改造成本，原則上應(yīng)當(dāng)在本村符合“三舊”改造政策的用地內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡；為保護(hù)歷史文化、控制城市景觀等要求不能平衡且已納入年度實(shí)施計(jì)劃的“城中村”改造項(xiàng)目，經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，在“三舊”改造專項(xiàng)資金中予以補(bǔ)貼。　　(十二)控制全面改造“城中村”數(shù)量，實(shí)行差異化的舊村改造模式。屬于穗府〔2009〕56號(hào)文件確定的52條“城中村”且已納入年度實(shí)施計(jì)劃的，可采取整體拆除重建為主的全面改造模式。52條“城中村”之外的舊村，以綜合整治模式為主實(shí)施改造；若村民申請(qǐng)全面改造，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民充分民主協(xié)商，按本意見第(十四)條規(guī)定程序并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組納入年度實(shí)施計(jì)劃后方可實(shí)施。　　(十三)規(guī)范“城中村”改造主體和運(yùn)作方式。“城中村”改造由區(qū)政府主導(dǎo)，以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織村集體經(jīng)濟(jì)組織做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查、成本測(cè)算等改造前期工作，編制“城中村”改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案并組織實(shí)施。村集體經(jīng)濟(jì)組織開展前期工作有資金困難的，可向區(qū)政府申請(qǐng)從“三舊”改造專項(xiàng)資金中調(diào)劑周轉(zhuǎn)。相關(guān)費(fèi)用納入改造成本在土地出讓收益中一并返還。　　鼓勵(lì)“城中村”改造項(xiàng)目通過土地公開出讓招商融資實(shí)施。村集體經(jīng)濟(jì)組織如需自主改造、協(xié)議出讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)并納入年度實(shí)施計(jì)劃。“城中村”自主改造項(xiàng)目選擇合作企業(yè)的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)政府以公開招標(biāo)方式引進(jìn)有實(shí)力、信譽(yù)好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的合作企業(yè)。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件附件2第三條第(六)款關(guān)于“城中村”改造主體和運(yùn)作方式的規(guī)定不再執(zhí)行。　　(十四)充分保障村民的知情權(quán)和參與權(quán)。“城中村”改造方案、拆遷補(bǔ)償安置方案、實(shí)施計(jì)劃以及股權(quán)合作、土地轉(zhuǎn)性等重大事項(xiàng)決策應(yīng)當(dāng)充分尊重村民的意見，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織90%以上成員同意方可生效。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件附件2第三條第(五)款關(guān)于村民意見聽取方式的相關(guān)規(guī)定不再執(zhí)行。　　(十五)嚴(yán)格審核控制“城中村”改造成本。市“三舊”改造機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)“城中村”改造成本控制，統(tǒng)一全市的“三舊”改造拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制改造成本，探索由社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造成本評(píng)估的工作機(jī)制。　　(十六)堅(jiān)決防止產(chǎn)生新的“城中村”。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌兼顧，疏堵結(jié)合，嚴(yán)防區(qū)域內(nèi)發(fā)生新的違法建設(shè)行為，加強(qiáng)政策宣傳與動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)于新的違法建設(shè)，發(fā)現(xiàn)一宗查處一宗，杜絕邊改造、邊違建、邊搶建的不良風(fēng)氣。以2007年航拍圖為基礎(chǔ)，對(duì)2007年6月30日之后擅自建設(shè)的建構(gòu)筑物一律拆除，不予任何形式的補(bǔ)償。對(duì)于未納入全面改造、實(shí)行綜合整治類的“城中村”，市、區(qū)兩級(jí)政府財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)落實(shí)專項(xiàng)資金，用于綜合整治項(xiàng)目規(guī)劃編制、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。　　五、注重保護(hù)“舊城”歷史文化　　(十七)“舊城”改造中應(yīng)當(dāng)把保護(hù)歷史文化資源落實(shí)到規(guī)劃編制、改造方案編制、行政審批及實(shí)施過程中，堅(jiān)持城市面貌改善、城市功能提升、歷史文化傳承與人居環(huán)境改善相結(jié)合。實(shí)施分類更新保護(hù)策略，按照絕對(duì)保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)保護(hù)區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和更新改造區(qū)的分類實(shí)施更新改造，采取有針對(duì)性的更新改造模式。　　六、加快完善歷史用地手續(xù)　　(十八)加強(qiáng)統(tǒng)籌，全面推進(jìn)，在2012年8月底前完成符合規(guī)定辦理?xiàng)l件的案件材料準(zhǔn)備和審核工作，確保2012年底前全面完成辦理工作。農(nóng)村集體土地完善歷史用地手續(xù)后，用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有土地，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，辦理協(xié)議出讓手續(xù)，并按規(guī)定計(jì)收土地出讓金后交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件附件3第二條第(二)款關(guān)于完善歷史用地手續(xù)的規(guī)定不再執(zhí)行。　　(十九)嚴(yán)格認(rèn)定用地合法手續(xù)。應(yīng)當(dāng)以國有土地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、集體土地使用權(quán)證、集體房地產(chǎn)權(quán)證、宅基地證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、同意使用土地通知書、土地權(quán)屬證明書等文件作為認(rèn)定合法用地手續(xù)。取得建設(shè)征用土地通知書，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)補(bǔ)償憑證。　　(二十)同步解決農(nóng)村留用地問題。國有農(nóng)場(chǎng)用地和用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的集體歷史用地，以及完善征收手續(xù)的歷史用地，不須抵扣留用地指標(biāo)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后的集體歷史用地，屬工業(yè)、商業(yè)、旅游和娛樂等經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)?shù)挚哿粲玫刂笜?biāo)；指標(biāo)不足的，由區(qū)政府統(tǒng)籌完善相關(guān)手續(xù)，預(yù)支留用地指標(biāo)，并在留用地管理臺(tái)賬中注記。　　(二十一)完善后續(xù)供地政策。統(tǒng)籌做好完善歷史用地手續(xù)后的供地管理，充分銜接城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，優(yōu)先用于安排村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，進(jìn)一步提高節(jié)約集約用地水平。　　七、附則　　(二十二)本意見所指的舊城區(qū)、重點(diǎn)功能區(qū)以及重點(diǎn)生態(tài)敏感地區(qū)的具體范圍。　　舊城區(qū)：涉及荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)部分地區(qū)，覆蓋180個(gè)規(guī)劃管理單元，總面積54平方公里。具體范圍：環(huán)市路—恒福路—永福路以南，廣州大道以西，昌崗路—新港路以北，白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)—同德涌以東地區(qū)；　　11個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)：新城市中軸線南段地區(qū)、白云新城西延區(qū)、空港樞紐地區(qū)、黃埔中心區(qū)、白云湖地區(qū)、白云新城北延區(qū)、白云新城地區(qū)、白鵝潭地區(qū)、奧體中心地區(qū)、廣州南站地區(qū)、琶洲—員村地區(qū)；　　重點(diǎn)生態(tài)敏感地區(qū)：流溪河兩側(cè)(各300米)、帽峰山地區(qū)、南湖地區(qū)、白云山地區(qū)、麓湖地區(qū)、鳳凰山地區(qū)、火爐山地區(qū)、東圃綠化隔離帶、萬畝果園保護(hù)區(qū)、大夫山地區(qū)、蓮花山地區(qū)、番禺區(qū)生態(tài)廊道、花都旅游大道北部山區(qū)等。　　(二十三)本意見由市“三舊”改造機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。市“三舊”改造機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本意見制訂出臺(tái)全市“三舊”改造相關(guān)的配套政策，統(tǒng)籌資金平衡，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督各區(qū)“三舊”改造工作；應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)組織編制全市“三舊”改造專項(xiàng)資金投資計(jì)劃、改造項(xiàng)目年度實(shí)施計(jì)劃和改造方案，并組織實(shí)施。　　穗府〔2009〕56號(hào)文件第六條及其附件1第一條第(二)款和附件2第一條第(二)款關(guān)于市“三舊”改造機(jī)構(gòu)“一站式”審批職能的規(guī)定不再執(zhí)行。　　(二十四)已經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)并經(jīng)市“三舊”改造機(jī)構(gòu)正式批復(fù)的“三舊”項(xiàng)目改造方案，不適用本意見。方案已經(jīng)批復(fù)，但規(guī)劃調(diào)整或建設(shè)單位重新申請(qǐng)的，適用本意見。　　(二十五)本意見自發(fā)布之日起施行。本市以往“三舊”改造政策、規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。從化市、增城市參照?qǐng)?zhí)行。廣州市人民政府二○一二年六月三日　　主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)　三舊改造　意見　　廣州市人民政府辦公廳秘書處2012年6月6日印發(fā)