廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見（已失效）穗府辦函〔2017〕147號(hào)廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：為加強(qiáng)我市國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部令第32號(hào)）等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出以下意見。一、適用范圍（一）本意見適用于廣州市人民政府履行出資人職責(zé)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱市屬企業(yè)）及其下屬各級(jí)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)（市屬企業(yè)及其下屬各級(jí)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)以下統(tǒng)稱企業(yè)）。（二）本意見所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。（三）本意見所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡(jiǎn)稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為。企業(yè)的存量住宅用于分配給本企業(yè)職工租住的情形除外。（四）本意見所稱的公開招租方式是指企業(yè)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或根據(jù)物業(yè)實(shí)際自行采取網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)、專家評(píng)審、招投標(biāo)等有利于公平競(jìng)爭(zhēng)的交易方式。二、基本原則堅(jiān)持公開、公正、公平的原則；堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮企業(yè)物業(yè)存量資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)出租有效帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并切實(shí)履行社會(huì)責(zé)任。三、健全制度（一）市屬企業(yè)負(fù)責(zé)依照本意見及時(shí)制定物業(yè)出租的管理制度，明確企業(yè)物業(yè)出租審批權(quán)限和工作內(nèi)容及流程，并按管理關(guān)系報(bào)送市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)。（二）企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)出租管理臺(tái)賬，加強(qiáng)對(duì)出租物業(yè)的跟蹤管理，嚴(yán)格規(guī)范出租行為。（三）企業(yè)物業(yè)出租應(yīng)進(jìn)行可行性論證，并制定合理的出租方案，出租方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1．出租物業(yè)的基本情況（物業(yè)明細(xì)、地點(diǎn)、面積、規(guī)劃用途等）；2．出租目的、可行性；3．出租期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及出租用途；4．承租條件、招租底價(jià)及底價(jià)擬訂依據(jù)、招租方式等。（四）企業(yè)擬簽訂物業(yè)租賃合同單次出租的期限原則上不超過6年，出租項(xiàng)目應(yīng)依照本意見和市屬企業(yè)建立的物業(yè)出租管理制度加強(qiáng)管理，規(guī)范審批。因政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、扶持政策或其他扶持的原因需要延長(zhǎng)租期的，單次出租期限最長(zhǎng)租期應(yīng)不超過12年。（五）有下列情形之一的物業(yè)不得出租：1．物業(yè)權(quán)屬存在糾紛的；2．司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的；3．共有物業(yè)未取得其他共有人同意的；4．擅自改變物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；5．屬于違法、違章建筑的；6．不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7．已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8．法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。（六）企業(yè)出租物業(yè)除用于各類專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形以外，原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人提出書面申請(qǐng)，由出租人原決策機(jī)構(gòu)審議通過后方可轉(zhuǎn)租。企業(yè)原則上不得以出租物業(yè)的能源供應(yīng)、物業(yè)管理費(fèi)等非租金條件向承租人實(shí)施優(yōu)惠。四、決策程序（一）企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循以下程序：1．科學(xué)、充分地開展可行性研究；2．廣泛聽取企業(yè)的法律顧問或法律中介機(jī)構(gòu)的意見和建議；3．必要時(shí)可組織召開論證會(huì)，并出具有專家個(gè)人簽名的評(píng)審意見；4．嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h通過，嚴(yán)禁個(gè)人擅自決定或改變集體決策意見。（二）企業(yè)物業(yè)出租涉及改建、擴(kuò)建、城市更新改造的，方案制訂過程中應(yīng)與市發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土規(guī)劃、城市更新、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強(qiáng)溝通，并按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。（三）物業(yè)出租方案應(yīng)提交企業(yè)董事會(huì)或黨政聯(lián)席會(huì)議（總經(jīng)理辦公會(huì)）研究決定，決策資料要及時(shí)建檔備案。物業(yè)出租要按照廠務(wù)公開要求自覺接受職工監(jiān)督。（四）企業(yè)擬簽訂證載登記為非工業(yè)、非倉(cāng)儲(chǔ)類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同，必須經(jīng)市屬企業(yè)董事會(huì)審核（未設(shè)董事會(huì)的由黨政聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)審核），并于租賃合同生效10個(gè)工作日內(nèi)報(bào)市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案；企業(yè)擬簽訂證載登記為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同，經(jīng)市屬企業(yè)董事會(huì)審核（未設(shè)董事會(huì)的由黨政聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)審核）后，報(bào)市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。企業(yè)提交市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案和審批的出租項(xiàng)目，市屬企業(yè)應(yīng)同時(shí)提交審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關(guān)資料。五、公開招租（一）企業(yè)物業(yè)出租應(yīng)采取公開招租方式進(jìn)行，合同期滿或提前終止后應(yīng)重新公開招租。（二）企業(yè)單次出租物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招租：1．位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)）內(nèi)的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的物業(yè)；2．位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的物業(yè)。除上述兩種情形以外的物業(yè)出租，企業(yè)可以自行組織進(jìn)行公開招租。招租信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、物業(yè)租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)或市級(jí)及以上的媒體信息平臺(tái)公告，公告時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。企業(yè)不得以拆分面積方式規(guī)避通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招租。（三）企業(yè)物業(yè)的出租底價(jià)可根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場(chǎng)出租價(jià)格及廣州市房屋租金參考價(jià)作為參考依據(jù)，或者采取評(píng)估方式確定出租底價(jià)，原則上按照兩者就高來確定。企業(yè)物業(yè)出租給非國(guó)有單位應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)基礎(chǔ)。（四）經(jīng)兩次公開招租只有一個(gè)符合條件的報(bào)名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個(gè)工作日無異議后方可實(shí)施。無報(bào)名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準(zhǔn)，可按不低于出租底價(jià)的90％價(jià)格重新公開招租。（五）可以不采取公開招租的情形有：1．涉及國(guó)計(jì)民生、公益性、文物保護(hù)等特殊要求的物業(yè)出租；2．可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會(huì)秩序等，造成重大社會(huì)影響的物業(yè)出租；3．市屬國(guó)有全資企業(yè)（含不同國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）、國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)之間及其下屬國(guó)有全資企業(yè)、國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)之間的物業(yè)出租；4．經(jīng)市政府批準(zhǔn)的特殊物業(yè)出租。（六）對(duì)可以不公開招租的物業(yè)出租價(jià)格，由市屬企業(yè)按照相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估管理規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，并以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)確定。（七）企業(yè)物業(yè)出租，應(yīng)選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位的項(xiàng)目，并選擇有實(shí)力的承租人，原則上要對(duì)承租人進(jìn)行資信調(diào)查。鼓勵(lì)優(yōu)先選擇世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)有控股上市企業(yè)、有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)等，以出租物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，大力發(fā)展適合國(guó)家重要中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。六、合同簽訂及執(zhí)行（一）企業(yè)物業(yè)租賃應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》訂立書面租賃合同，并按照我市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋租賃合同登記備案。（二）物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于下列條款：1．租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；2．物業(yè)座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；3．租賃用途、期限；4．租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時(shí)間、幅度以及租金的支付時(shí)間和方式；5．物業(yè)交付日期；6．物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；7．物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任；8．物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；9．物業(yè)返還時(shí)狀態(tài)和增添物的處置；10．變更、解除合同的條件；11．違約責(zé)任；12．合同糾紛的解決方式；13．合同的法律適用（特別是承租人為外國(guó)自然人或機(jī)構(gòu)時(shí)）；14．當(dāng)事人約定的其他條款。（三）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機(jī)構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款的，應(yīng)當(dāng)重新公開招租。（四）承租人有下列行為的，出租人應(yīng)依法解除合同，收回出租的物業(yè)：1．將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；2．擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；3．拖欠租金超過合同約定的；4．利用承租物業(yè)進(jìn)行違法活動(dòng)的；5．故意損壞承租物業(yè)的；6．對(duì)存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；7．法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的情形。承租人有上述行為的，不得再承租本企業(yè)物業(yè)。出租人由此造成的損失，應(yīng)積極向承租人追索。（五）有下列情形之一的，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)提出變更或解除租賃合同，以維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)合法權(quán)益：1．因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；2．因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷的；3．相關(guān)事項(xiàng)已經(jīng)合同約定或當(dāng)事人協(xié)商一致但未能履行的。（六）企業(yè)物業(yè)租賃合同中應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止情形及免責(zé)條款，如市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲(chǔ)和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。（七）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長(zhǎng)租賃期限，企業(yè)應(yīng)按新的出租事項(xiàng)實(shí)施公開招租，履行本意見規(guī)定的決策程序。（八）企業(yè)應(yīng)在租賃合同中約定每年根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況按一定比例調(diào)整租金。（九）除上述規(guī)范行為外，出租人和承租人依法另有約定的行為應(yīng)在合同中予以明確。七、監(jiān)督檢查（一）市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租管理工作的指導(dǎo)，每年不定期組織對(duì)企業(yè)物業(yè)出租管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法行使監(jiān)督職能。市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)派駐的企業(yè)監(jiān)事會(huì)或財(cái)務(wù)總監(jiān)要把企業(yè)物業(yè)出租工作納入重要監(jiān)督事項(xiàng)，對(duì)企業(yè)物業(yè)出租工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)企業(yè)物業(yè)出租情況進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。（二）企業(yè)是物業(yè)出租的責(zé)任單位，企業(yè)負(fù)責(zé)人是本企業(yè)租賃行為第一責(zé)任人，企業(yè)紀(jì)檢（監(jiān)察）、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)對(duì)本企業(yè)的物業(yè)出租工作進(jìn)行全程監(jiān)督，對(duì)物業(yè)出租合同的履行情況進(jìn)行定期檢查和隨機(jī)抽查，及時(shí)糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進(jìn)行。市屬企業(yè)應(yīng)于每年3月份前將本企業(yè)上年度物業(yè)租賃情況報(bào)市國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)，并抄送企業(yè)監(jiān)事會(huì)或財(cái)務(wù)總監(jiān)。（三）物業(yè)租賃合同一旦生效，出租人與承租人都應(yīng)嚴(yán)格履行。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)合同履約監(jiān)管，保證合同的正常履行，加強(qiáng)對(duì)出租物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管。（四）承租人不履行或者不完全履行合同時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照合同約定及時(shí)采取有效措施，保障物業(yè)安全，維護(hù)企業(yè)利益。企業(yè)未及時(shí)采取措施或者措施不當(dāng)造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，相關(guān)職能部門將依法追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。（五）企業(yè)相關(guān)責(zé)任人在物業(yè)出租過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權(quán)謀私、濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)投資責(zé)任追究制度的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕63號(hào)）等相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任；涉嫌違法犯罪的，移交國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法處理。八、其他（一）企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應(yīng)參照本意見執(zhí)行。（二）市屬國(guó)有全資企業(yè)（含不同國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）之間及其下屬國(guó)有全資企業(yè)之間的物業(yè)出租事項(xiàng)，可由相關(guān)企業(yè)自行協(xié)商確定。（三）企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其投資的企事業(yè)單位的物業(yè)出租行為，參照本意見執(zhí)行。（四）各區(qū)政府要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，參照本意見規(guī)范相關(guān)企業(yè)的物業(yè)出租行為。（五）本意見中“超過”不包括本數(shù)在內(nèi)。（六）本意見自發(fā)布之日起施行。廣州市人民政府辦公廳2017年6月29日

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