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穗府辦〔2010〕35號(hào)

轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知

各區(qū)、縣級(jí)市人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　市國(guó)土房管局《關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市國(guó)土房管局反映。

廣州市人民政府辦公廳
二〇一〇年五月六日

關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知

市國(guó)土房管局

　　為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源市場(chǎng)配置，進(jìn)一步加強(qiáng)我市國(guó)有建設(shè)用地有償使用工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào))精神，現(xiàn)就調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)通知如下：

　　一、計(jì)收土地出讓金的具體情形

　　(一)1993年1月1日之后供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，除依法可劃撥供地外，須辦理土地出讓手續(xù)，計(jì)收土地出讓金。

　　(二)權(quán)屬清晰的原有歷史用地，1993年1月1日之后發(fā)生新建、改建、擴(kuò)建或用途變更(含臨時(shí)新建經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和臨時(shí)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途)和權(quán)屬轉(zhuǎn)移，且不符合劃撥條件的，須辦理土地出讓手續(xù)，計(jì)收土地出讓金。

　　(三)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營(yíng)，且權(quán)屬人為法人的，須辦理土地出讓手續(xù)，計(jì)收土地出讓金。

　　二、計(jì)收土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓的國(guó)有建設(shè)用地，按實(shí)際成交價(jià)格計(jì)收土地出讓金。

　　(二)以協(xié)議方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，屬政府儲(chǔ)備用地的，按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收土地出讓金，但不得低于實(shí)際土地取得與土地開(kāi)發(fā)成本及土地純收益之和；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　(三)劃撥用地上配套的經(jīng)營(yíng)性用房，屬政府儲(chǔ)備用地的，按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收土地出讓金；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　(四)利用原劃撥用地或其地上建筑(零星危房改造項(xiàng)目和私有住宅除外)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建或用途變更，經(jīng)營(yíng)性用途按改造前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差及原劃撥用途的土地純收益之和計(jì)收土地出讓金，但不得低于改造后的土地純收益；非經(jīng)營(yíng)性用途按改造后的土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　(五)原劃撥用地及地上建筑物權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制等須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計(jì)收土地出讓金。原劃撥用地上的私有住宅用房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交換、贈(zèng)與(不含繼承)及私有住宅用房產(chǎn)權(quán)人自行申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，按區(qū)片平均住宅用途土地純收益的10%計(jì)收土地出讓金。具體的區(qū)片劃分和標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土房管行政主管部門(mén)確定后對(duì)外公布。

　　(六)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營(yíng)，且權(quán)屬人為法人的，按年計(jì)收土地出讓金。其年土地出讓金按相應(yīng)用途土地純收益的4%確定，具體征收細(xì)則由市國(guó)土房管行政主管部門(mén)另行制定。

　　(七)零星危房改造項(xiàng)目和私有住宅改建、擴(kuò)建，改建、擴(kuò)建后建筑面積增容不超過(guò)原產(chǎn)權(quán)面積5%(含5%)的，暫緩征收土地出讓金；超過(guò)5%的，增容部分按土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　(八)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，可暫緩征收土地出讓金。村集體經(jīng)濟(jì)組織原使用的劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地自行申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金，或發(fā)生新建、擴(kuò)建、改建和權(quán)屬轉(zhuǎn)移等情形，按規(guī)定須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　納入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的，按土地純收益的50%計(jì)收土地出讓金。“城中村”改造安置房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收土地出讓金。

　　(九)原土地使用權(quán)人自行改造舊廠房，改作教育、科研、設(shè)計(jì)、文化、衛(wèi)生、體育等非經(jīng)營(yíng)性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收土地出讓金；改作保險(xiǎn)金融、商貿(mào)會(huì)展、旅游娛樂(lè)、商務(wù)辦公等經(jīng)營(yíng)性用途的，按改造前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收總價(jià)差補(bǔ)交土地出讓金。

　　(十)地下商業(yè)按地上商業(yè)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收土地出讓金。除依法可劃撥外，其他新建地下建筑按工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的20%計(jì)收土地出讓金。本通知實(shí)施前未計(jì)收土地出讓金的地下建筑，暫緩征收土地出讓金。

　　(十一)已出讓項(xiàng)目發(fā)生規(guī)劃調(diào)整(含容積率增減、規(guī)劃用途調(diào)整)，出讓合同約定土地出讓金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，從其約定。出讓合同未約定調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，分以下情形處理：

　　1．公開(kāi)出讓項(xiàng)目(工業(yè)項(xiàng)目除外)容積率增加的，按當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)單價(jià)與原合同成交單價(jià)當(dāng)中的高者補(bǔ)交土地出讓金；容積率減少的，按原合同成交價(jià)格調(diào)減，但用地單位自身要求減少項(xiàng)目建筑面積的，土地出讓金原則上不予退減。

　　2．公開(kāi)出讓項(xiàng)目涉及用地性質(zhì)調(diào)整的，可收回重新出讓?zhuān)徊皇栈刂匦鲁鲎尩模舻貕K調(diào)整用途后的市場(chǎng)總價(jià)高于調(diào)整前市場(chǎng)總價(jià)的，按兩者的差價(jià)補(bǔ)交土地出讓金；若地塊調(diào)整用途后的市場(chǎng)總價(jià)低于調(diào)整前市場(chǎng)總價(jià)的，土地出讓金原則上不予退減。

　　3．協(xié)議出讓項(xiàng)目(工業(yè)項(xiàng)目除外)建筑面積或建筑用途調(diào)整的，經(jīng)營(yíng)性用途按調(diào)整前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差調(diào)整土地出讓金，若土地出讓金減少的，按減少額的30%退減；非經(jīng)營(yíng)性用途按調(diào)整前后用途的當(dāng)前土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差調(diào)整土地出讓金。土地出讓金退減額不得超過(guò)原已核定的土地出讓金總額。

　　4．按工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請(qǐng)用地后未按原規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的項(xiàng)目，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅的，由政府收回重新公開(kāi)出讓?zhuān)赐恋毓_(kāi)出讓成交價(jià)的40%返還原用地單位前期投入費(fèi)用；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅外的經(jīng)營(yíng)性用途的，按調(diào)整前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差補(bǔ)交土地出讓金；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為非經(jīng)營(yíng)性用途的，按調(diào)整前后用途的當(dāng)前土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差補(bǔ)交土地出讓金。

　　5．工業(yè)項(xiàng)目增加生產(chǎn)性用房建筑面積的，不加收土地出讓金。但其配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積或建筑面積超過(guò)本通知第三點(diǎn)第(一)款第2項(xiàng)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，原屬政府儲(chǔ)備用地的，分別按辦公或住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收土地出讓金；原屬用地單位自行征地拆遷的，分別按辦公或住宅用途土地純收益計(jì)收土地出讓金。

　　(十二)由用地單位自行征地拆遷的原協(xié)議出讓項(xiàng)目，經(jīng)出讓方同意，重新設(shè)定土地出讓起始時(shí)間的，可按新設(shè)定起始時(shí)間時(shí)的土地純收益重新計(jì)收土地出讓金；但除政府原因?qū)е峦恋匮舆t開(kāi)發(fā)的期間之外，原已使用的年限應(yīng)按原出讓合同標(biāo)準(zhǔn)及本通知的年限修正系數(shù)規(guī)定計(jì)收土地出讓金。

　　三、計(jì)收土地出讓金的技術(shù)指標(biāo)

　　(一)計(jì)價(jià)用途。

　　1．出讓宗地的用途類(lèi)別根據(jù)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的用地性質(zhì)和建筑功能，對(duì)照本市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)用途分類(lèi)確定。其他未列入基準(zhǔn)地價(jià)用途分類(lèi)的用地，其用途類(lèi)別參照相關(guān)或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途類(lèi)別確定。

　　2．工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積7%或建筑面積超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積14%的部分，不能視為工業(yè)用途，應(yīng)按辦公及住宅用途計(jì)收土地出讓金。

　　(二)計(jì)價(jià)面積

　　1．商業(yè)、綜合(辦公)、住宅、經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)等參照工業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的其他項(xiàng)目用地以及原劃撥工業(yè)用地權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制補(bǔ)繳土地出讓金，地上和地下建筑面積超過(guò)凈用地面積時(shí)，按建筑面積計(jì)收，反之按凈用地面積計(jì)收。

　　2．新建工業(yè)項(xiàng)目用地按凈用地面積計(jì)收。

　　3．多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地面積分?jǐn)偯娣e分別計(jì)收。

　　4．原出讓合同未明確出讓建筑面積的非工業(yè)項(xiàng)目，若規(guī)劃行政主管部門(mén)首次批準(zhǔn)的凈容積率小于1.8，按首次批準(zhǔn)的凈容積率設(shè)定原出讓合同的出讓建筑面積；否則，按凈容積率1.8設(shè)定原出讓合同的出讓建筑面積。

　　(三)相關(guān)修正。

　　1．商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段上的商業(yè)臨街宗地，其土地純收益在網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，按市國(guó)土房管行政主管部門(mén)公布的商業(yè)區(qū)段路線(xiàn)價(jià)加價(jià)的10%加收。

　　2．除工業(yè)項(xiàng)目外，新建項(xiàng)目計(jì)收土地出讓金作容積率修正(附件2)。商業(yè)用途容積率修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時(shí)，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。

　　3．原劃撥土地上商業(yè)用房補(bǔ)交土地出讓金作樓層修正(附件3)。當(dāng)某層商業(yè)用房的土地出讓金樓層修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時(shí)，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。原劃撥土地上綜合(辦公)、住宅、工業(yè)用房補(bǔ)交土地出讓金不作樓層修正。已出讓項(xiàng)目調(diào)整土地出讓金時(shí)，除商業(yè)作樓層修正外，其他用途均不作樓層或容積率修正。

　　4．基準(zhǔn)地價(jià)或土地純收益均為法定最高出讓年限的價(jià)格。出讓年限少于最高出讓年限的，須對(duì)其土地出讓金進(jìn)行年限修正，修正系數(shù)為K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，其中，r為土地還原利率，取出讓當(dāng)日中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款基準(zhǔn)利率，n為實(shí)際出讓年限，N為法定最高出讓年限。

　　四、其他

　　(一)本通知適用于本市市轄區(qū)范圍國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收管理，縣級(jí)市可參照?qǐng)?zhí)行。

　　(二)番禺區(qū)、花都區(qū)原簽訂的出讓合同未明確出讓用途和建筑面積，且在本通知實(shí)施前已銷(xiāo)售的項(xiàng)目，已批準(zhǔn)預(yù)(銷(xiāo))售的面積，不再追收土地出讓金，但未批準(zhǔn)預(yù)(銷(xiāo))售的部分，應(yīng)按本通知規(guī)定調(diào)整土地出讓金。

　　(三) 本通知自2010年7月1日起執(zhí)行，有效期5年，《批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見(jiàn)(試行)>的通知》(穗府〔2005〕36號(hào))同時(shí)廢止。本市原有規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　附件：1．名詞解釋

　　　　　2．新建項(xiàng)目(工業(yè)項(xiàng)目除外)土地出讓金容積率修正系數(shù)表

　　　　　3．商業(yè)用房土地出讓金樓層修正系數(shù)表

　　附件1

名　詞　解　釋

　　本通知有關(guān)術(shù)語(yǔ)的含義：

　　一、基準(zhǔn)地價(jià)

　　基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域，在正常市場(chǎng)條件和設(shè)定土地開(kāi)發(fā)條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一基準(zhǔn)日法定最高使用年限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地純收益。本通知所指基準(zhǔn)地價(jià)為市國(guó)土房管行政主管部門(mén)和市價(jià)格行政主管部門(mén)聯(lián)合公布的最新時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　二、土地純收益

　　土地純收益是土地所有者權(quán)益的價(jià)值體現(xiàn)。除公開(kāi)出讓外，本通知所指土地純收益按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定。

　　三、經(jīng)營(yíng)性用途

　　本通知所指經(jīng)營(yíng)性用途包括商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商務(wù)(企業(yè))辦公、金融、商貿(mào)會(huì)展和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目及其它非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性配套用房，不包括工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用途。

　　四、經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)

　　經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施是指不符合劃撥條件的基礎(chǔ)設(shè)施;經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)是指除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)自用配套倉(cāng)庫(kù)以外的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。

　　附件2

新建項(xiàng)目(工業(yè)項(xiàng)目除外)土地出讓金容積率修正系數(shù)表