關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見穗府辦〔2011〕46號關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　為加強我市國有企業物業出租管理，規范物業出租行為，從源頭上預防和治理腐敗，防止國有資產流失，根據《中華人民共和國企業國有資產法》等法律、法規和政策的有關規定，經市人民政府同意，現提出如下指導意見：　　一、適用范圍　　(一)本意見適用于市政府代表國家履行出資人職責的國有獨資企業、國有獨資公司及國有資本控股公司(以下簡稱市屬企業)及其下屬控股企業(以下統稱企業)。　　(二)本意見所稱物業是指企業房產(含地下建筑物)、土地及其附著物。　　(三)本意見所稱物業出租，是指企業作為出租人，將本企業擁有的物業部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡稱承租人)從事生產、經營活動，并由承租人支付租金的行為。企業住宅用于分配給本企業職工租住的情形除外。　　二、基本原則　　(一)堅持公開、公正、公平的原則，自覺遵守國家法律、法規和政策的相關規定，并接受監督。　　(二)堅持政府引導與市場運作相結合的原則，企業物業出租要配合城市功能改造，充分發揮政府引導、企業自主、市場配置的作用。　　(三)堅持經濟效益與社會效益相結合的原則，要充分發揮企業物業存量資源優勢，以物業出租有效帶動區域產業轉型升級，并切實履行社會責任。　　三、健全制度　　(一)市屬企業負責企業物業出租審批權限的界定，制定規范大宗物業出租的管理制度，并按管理關系報市國資監管機構。　　(二)企業應建立和完善物業出租管理制度，明確具體部門負責物業出租管理工作，建立物業出租管理臺賬，加強對出租物業的跟蹤管理，規范出租行為。　　(三)企業物業出租應進行必要的可行性論證，并制定合理的出租方案，內容包括：出租物業的基本情況(物業明細、地點、面積、規劃用途等)、出租目的、可行性、出租期限、租金標準及用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據、招租方式等。　　四、規范審批　　(一)企業應嚴格規范物業出租決策程序和行為，遵循以下基本程序：　　1．科學、充分地開展可行性研究；　　2．廣泛聽取企業的法律顧問或法律中介機構意見和建議；　　3．必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；　　4．嚴格按照企業內部決策程序審議通過，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。　　(二)企業物業出租涉及改建、擴建、“三舊”改造的，方案制訂過程中應與市規劃局、國土房管局、“三舊”改造辦等政府職能部門加強溝通，并按規定報有關部門審批或核準。對涉及企業擬利用出租物業進行原址開發的“退二進三”項目，在立項前應征求市國資監管機構的意見。　　(三)物業出租方案應提交企業董事會(總經理辦公會)研究決定，決策資料要及時建檔備案。物業出租要按照廠務公開要求自覺接受職工監督。　　(四)企業擬簽訂物業單次出租的期限原則上不超過3年。需要承租方對承租物業有較大投入的，租期可適當延長。　　(五)企業擬簽訂物業單次出租的期限超過6年以上的，市屬企業應嚴格做好風險評估，切實履行內部決策程序，事前征詢市國資監管機構的意見，并及時將企業審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關資料報市國資監管機構。　　(六)市屬企業下屬控股企業擬簽訂物業單次出租的期限為6年以內的，應依照大宗物業出租管理制度要求，報市屬企業審核同意。　　(七)市屬企業下屬控股企業擬簽訂物業出租的期限超過在任領導班子的本屆任期的，應事先征詢市屬企業同意。　　五、規范行為　　(一)有下列情形之一的物業不得出租：　　1．物業產權不清晰的；　　2．司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業權利的；　　3．共有物業未取得其他共有人同意的；　　4．物業權屬有爭議的；　　5．擅自改變物業規劃審批的建筑物使用功能的；　　6．屬于違法、違章建筑的；　　7．不符合安全標準的；　　8．已抵押的物業，未經抵押權人同意的；　　9．法律、法規規定不得出租的其他情形。　　(二)出租人應在合同中約定，承租人有下列行為的，出租人可以終止合同，收回出租的物業。由此造成的損失，出租人應積極向承租人追索：　　1．將承租的物業擅自轉租的；　　2．將承租的物業擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；　　3．將承租的物業擅自拆改結構或改變用途的；　　4．拖欠租金超過合同約定的；　　5．利用承租物業進行違法活動的；　　6．故意損壞承租物業的；　　7．對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；　　8．法律、法規規定其他可以收回物業的。　　(三)有下列情形之一的，物業租賃當事人應及時提出變更或解除租賃合同，以維護國有資產合法權益：　　1．因法律、法規調整或不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；　　2．因城市規劃建設或“三舊”改造需要拆遷的；　　3．相關事項已經合同約定或當事人協商一致但未能履行的。　　(四)除上述規范行為外，出租人和承租人依法另有約定的行為應在合同中予以明確。　　六、公開招租　　(一)企業物業出租應當采取公開招租的方式進行，到期后應重新公開招租。鼓勵通過符合資質要求的產權交易機構、拍賣機構等或企業自行組織進行公開競爭招租，承租人及出租價格由公開競爭招租擇優確定。大宗物業出租項目應在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日。　　(二)企業物業的出租底價可根據市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的物業市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據，或者采取評估方式確定出租底價，原則上按照兩者就高來確定。　　(三)經公開招租只有一個符合條件的報名者，經市屬企業批準后，可以采取協議租賃方式，并按規定公示5個工作日無異議后方可實施。無報名者，經市屬企業批準，可按不低于出租底價的90%價格重新公開招租。　　(四)對以下3種情形的物業出租，可以不采取公開招租：　　1．涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的物業出租；　　2．可能危及公共安全、影響公共衛生和社會秩序等、造成重大社會影響的物業出租；　　3．經政府批準的特殊物業出租。　　對不能公開招租的物業出租價格，由市屬企業按照《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)等有關規定，經評估后合理確定，并在合同簽訂前10日報市國資監管機構備案。　　(五)企業物業出租，應選擇符合區域功能定位和產業定位項目和有實力的承租人，大宗物業出租要做好承租人的盡職調查。鼓勵在同等條件下，優先選擇世界500強企業、國有控股上市企業、有實力的民營企業等，以出租物業作為產業發展平臺，大力發展適合國家中心城市發展的現代產業。　　七、簽訂合同　　(一)承租人確定后，物業租賃當事人應當依據《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并按照我市有關規定進行房屋租賃合同登記備案。涉及劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經營的，應按照我市有關規定繳納土地出讓金。物業租賃合同的內容至少應包括下列條款：　　1．租賃當事人姓名或者名稱及住所；　　2．物業座落、面積、結構、裝修，附屬設施和設備狀況；　　3．租賃用途；　　4．租賃期限；　　5．租金標準和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；　　6．物業交付日期；　　7．物業使用要求和修繕責任；　　8．物業轉租的約定；　　9．物業返還時狀態和增添物的處置；　　10．變更、解除合同的條件；　　11．違約責任；　　12．合同糾紛的解決方式；　　13．當事人約定的其他條款。　　(二)企業物業出租時，合同中應當特別載明合同終止情形及免責條款，如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業改制等情形，出租方有權終止合同。　　(三)企業法律顧問或聘用法律中介機構應對租賃合同條款認真把關，大宗物業出租項目在簽訂合同前，應出具法律意見書。　　八、監督檢查　　(一)物業租賃合同一旦生效，出租人與承租人都應嚴格履行。企業應按合同的約定，加強合同履約監管，保證協議的正常履行，加強對出租物業的安全、消防等監管。如承租人不履行或者不完全履行協議時，企業應當按照合同約定及時采取相應措施，保障合同的履行。企業未及時采取措施或者措施不當造成國有資產損失的，將依法追究企業主要負責人及相關責任人的責任。企業監察(紀檢)等有關部門應對本企業的物業出租工作進行全程監督，對物業出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業出租管理工作規范有序進行。　　(二)市屬企業作為物業出租的責任單位，切實履行管理責任。企業相關責任人在物業出租過程中違反相關法律、法規、規章及出租管理制度，以權謀私、濫用職權、玩忽職守造成國有資產損失的，應當依法承擔相應賠償責任，并按照《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于印發〈廣州市市屬國有企業資產損失領導人員責任追究暫行辦法〉的通知》(穗文〔2010〕8號)追究責任；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。　　(三)市國資監管機構切實履行出資人職責，加強對國有企業物業出租管理工作的指導，依法行使監督職能。市國資監管機構派駐企業的監事會或財務總監要對企業物業出租工作進行監督，對企業管理制度執行情況進行定期檢查，大宗物業出租情況要及時上報。　　九、其他　　(一)市屬企業應結合本指導意見，對已出租物業情況進行全面清理，發現問題應及時整改。　　(二)企業與其他投資者合資、合作的項目公司承租本企業物業的，應參照本指導意見執行。　　(三)企業與承包方簽訂承包經營協議，涉及物業出租行為的，應參照本指導意見執行。　　(四)市屬企業(含不同國資監管機構所監管企業)之間及其全資控股企業之間物業出租行為，可由相關企業自行協商確定。　　(五)企業化管理的事業單位及其投資的企事業單位的物業出租行為，參照本指導意見執行。　　(六)各區、縣級市政府結合當地實際，參照本指導意見規范物業出租行為。　　(七)本指導意見自發布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿，將根據實施情況依法進行評估修訂。廣州市人民政府辦公廳二○一一年十一月四日　　主題詞：經濟管理國有企業物業△意見　　廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年11月21日印發