印發關于加快推進老城區物業管理工作方案的通知穗府辦[2006]32號印發關于加快推進老城區物業管理工作方案的通知各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：    《關于加快推進老城區物業管理的工作方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，請徑向市國土房管局反映。廣州市人民政府辦公廳二○○六年九月十四日關于加快推進老城區物業管理的工作方案　　為貫徹落實市委、市政府《關于建設平安和諧社區的意見》(穗字[2006］2號)精神，加快推進我市平安和諧社區建設，確保2009年前全市老城區全面實行物業管理，結合我市實際，制定如下工作方案：    一、指導思想    以鄧小平理論、“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹落實科學發展觀，堅持政府主導與居民自治相結合，堅持加強老城區環境整治建設與提高社區管理服務水平相結合，以人為本，求真務實，不斷提高老城區物業管理覆蓋率，建立和完善社區管理服務的長效機制，全面構建“六好”平安和諧社區，努力建設平安廣州、文明廣州、和諧廣州。    二、總體目標和任務    通過加快推進老城區物業管理工作，促進物業維護、社區秩序、環境衛生、綠化等社區物業管理服務走向市場化、專業化、規范化，長久保持住宅小區的環境優美、設施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質量。通過充分發揮區、街在推進社區物業管理中的主導作用，優化行政管理資源配置，進一步完善以“屬地管理、立足基層”為特征的社區物業管理運作機制。通過居民自治與政府指導監督的有效結合，引導樹立“重公益、守合同、從民意”的物業管理新風尚，調和社區各類矛盾，營造和諧氛圍，維護社會穩定。    在老城區環境綜合整治的基礎上，引導小區推行物業管理，2007和2008年全市老城區物業管理覆蓋率分別達到50％和75％，2009年實現全市老城區物業管理基本全覆蓋。    三、工作原則    (一)統籌兼顧。各區應將推進老城區物業管理工作同創建衛生、環保、文明城市及危破房改造、社區服務建設等工作結合起來，統籌安排，統一推進。    (二)突出重點。參照市建委的統計數據，除花都、番禺、南沙、蘿崗區外，我市各區共有社區1，174個，扣除城中村社區264個和新建商品房社區279個，共有老城區社區631個。推進老城區物業管理工作應以這631個社區為重點。    (三)逐步推進。按照“因地制宜，先易后難，多種模式，逐個推進”的思路，逐步推進老城區物業管理工作，完善一個，推進一個。    四、工作內容和實施步驟    (一)制定計劃。各區根據本方案制定和完善本區每年推進老城區物業管理的工作計劃和實施方案，明確工作目標、部門職責和完成時限。    (二)合理確定物業管理區域。各區根據轄區的情況，參照以下方法合理確定物業管理區域：    1．建筑面積在10萬平方米以上的小區；    2．可形成封閉或半封閉、相對獨立的小區；    3．可形成以黨政機關、企事業單位、大專院校等為主的小區；    4．以自然道路、社區分界，形成有一定人口、戶數、面積規模的小區。    (三)分步實施物業管理。完成環境整治的社區分步實施物業管理，具體可根據物業管理區域的規模、配套設施設備的完善程度、居民對物業管理消費的接受能力、管理成本等因素選擇實施簡易社區物業服務或專業化的物業管理，最終推進物業管理實現社會化、市場化和專業化。    1．簡易社區物業服務由街道或社區居委會負責組織實施，可采取組織小區內失業下崗人員、“4050”人員、領取低保人員和離退休人員組建社區服務組織或委托專業服務企業等多種形式，服務內容以社區秩序和安全維護、環境衛生保潔為主。簡易物業服務不以營利為目的，其資金來源以業主、使用人交納的服務費及利用共用場所經營所得的收益為主，對部分低收入家庭，經街道批準，給予減免服務費。資金管理工作由街道、社區居委會或社區服務組織負責。資金應用于社區物業服務，盈余部分可用于共用部位、共用設施設備的維修。    2．專業化物業管理。條件成熟的物業管理區域，可通過召開業主大會，成立業主委員會，選聘物業管理企業實施專業化的物業管理。成立業主大會的籌備工作由物業所在地的社區居委會牽頭負責，具體由居委會的負責人擔任業主大會成立籌備組組長，按照有關規定組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，制定《業主公約》和《業主大會議事規則》。    成立工作完成后，由業主大會通過招投標的方式，選擇物業管理企業，以微利為原則，簽訂物業管理服務合同。    物業管理服務收費標準執行政府指導價，原則上只下降，不上浮。    五、組織實施    老城區的物業管理工作，由市國土房管局牽頭指導，市建委、財政局、規劃局、市政園林局、環保局、市容環衛局、工商局、城管支隊等部門按照職責分工，配合推進；全市整治、改善舊居住小區環境工作由市城管辦牽頭負責；在整治基礎上引進物業管理工作由各區政府總負責，具體以街道為單位，由各街道分工負責；區各職能部門按職責分工，配合推進老城區的物業管理工作。    六、工作要求和保障措施    (一)加強宣傳，增強群眾的物業管理意識。以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》等法規政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業管理的認知程度。通過對周邊物業管理示范小區的宣傳，使居民清楚認識到社區引入物業管理能給他們帶來實惠，使之逐步樹立起有償服務的意識。    (二)加大投入，改善基礎設施，整治環境，引入物業管理。環境整治資金按照市、區兩級共同分擔的原則籌措，市本級財政投入資金由市建委從城市維護費中按每個小區10萬元的標準撥付，區財政的整治資金按計劃同步投入。    (三)市、區國土房管部門要加強對老城區物業管理工作的業務指導，組織對街道和居委會工作人員進行物業管理業務培訓。    (四)建立由街道辦事處牽頭，區政府相關主管部門、區維穩及綜治辦、當地派出所、社區居委會、業主委員會、物業公司等代表參加的聯席會議制度，協調解決小區物業管理中出現的疑難問題，處理轄區內物業公司與業主等方面存在的矛盾和問題。    (五)加大行政執法力度，規范物業管理行為。國土房管部門負責對違反《物業管理條例》的行為給予糾正和處理；規劃部門負責對小區內影響城市規劃的違法建設行為進行處理；城管綜合執法部門負責對小區的違法建設和亂拉掛、亂擺賣等違反市容環境衛生管理規定的行為依法進行查處；市容環衛部門負責小區市容環境衛生工作的監督和管理；物價部門負責對小區涉及價格、收費的違法違規行為進行查處；公安部門負責對小區治安、消防工作進行監督和指導；市政管理部門對涉及市政道路違章設置廣告牌、電話亭、書報亭及鋪設供水、排水、煤氣、熱力、供電、通信、消防等各種管線、桿線施工時違法占用城市道路的行為進行管理和查處；交通管理部門負責對小區內擅自設置停車場及停車場違法經營等行為進行管理和查處；城市綠化管理部門對小區內的綠化保護、養護工作進行檢查、監督和指導。涉及推進老城區物業管理的其他違規事項，由相關職能部門負責處理。    (六)老城區物業管理工作的檢查考評和驗收獎懲工作，按照市政府辦公廳《印發關于開展城市環境管理達標社區創建活動工作方案的通知》(穗府辦[2006］17號)的有關規定執行。主題詞：城鄉建設　物業　管理　通知