廣州全面取消限購新政滿月 剛需剛改積極入市樓市“銀十”成交創年內新高　　自9月30日全面取消限購以來，廣州樓市新政滿月，并交出了一張亮眼“成績單”：從數據上看，一、二手房成交量分別創下近期新高，從市場反饋上看更出現了剛需積極入市、二手房議價空間縮窄等積極變化。　　數據的背后是市場信心的修復，也是廣州房地產市場企穩的開始。對于后市，業內人士分析指出，政策利好之下廣州樓市年底行情可期，在置業成本明顯降低的情況下，剛需群體置業窗口到來。廣州樓市新政實施以來，樓市人氣回升，圖為黃埔區某樓盤項目。　　數據　　“銀十”之后成交維持高位　　十四年來首個不限購的“銀十”，拉開了廣州樓市止跌回穩的序幕。“十一”期間，廣州各大項目營銷中心頻頻出現門庭若市的局面，甚至有少數項目出現了久違的搖號，其后熱度雖然有所回落，但成交仍持續處于高位。　　新房　　新政以來（9月30日—10月27日），廣州全市新建商品房網簽108.32萬平方米。比去年同期的81.24萬平方米，增加了33.3%，環比9月全月商品房網簽74.43萬平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65萬平方米，比去年同期的68.89萬平方米增加了37.4%，環比9月全月住宅網簽56.03萬平方米增長68.9%。　　——廣州市住建局最新披露數據　　10月截至27日，全市累計網簽8642套，已創下去年3月份以來的新高。　　——陽光家緣數據　　二手房　　同期二手樓市網簽量創出高峰。10月前4周累計二手住宅網簽宗數已超過9000宗，平均2400多宗/周。其中，黃金周后一周的成交量達到3120宗，創下近19個月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年來的周成交量高位。　　——廣州市房地產中介協會數據　　新房 吸引剛需入場　　近期，從銷量來看，區位、品質、價格等各方面綜合性強的高性價比產品備受追捧。根據剛剛發布的《2024廣州市房地產市場研究報告》，總價段在500萬元以下的產品市場成交占比超過75%，可見剛需剛改需求的積極入市對廣州樓市至關重要，這也正是過去這一個月市場的可喜變化。　　據克而瑞公布的10月1日~15日廣州一手樓盤網簽數據，從成交套數來看，前十榜單之中除一個項目之外，均屬剛需、剛改項目。而從一貫由高端產品占據的成交金額排行榜來看，總價在500萬元以下的剛需及剛改項目占據了其中四席。在業內人士看來，這正是廣州樓市從此前點狀熱銷走向整體企穩的重要標志。　　“聯絡客人的成功率變高了，成交的意愿也變強了。”在位于老黃埔片區的剛需大盤萬科黃埔新城，一位置業顧問告訴記者，在新政之后的第一周，日均來訪量均為150~200組，隨后雖然有所下降，但仍然處于高位。“對比新政之前的普通周末，來訪量提升了約50%。”　　除了政策利好推動需求入市之外，還有一個重要原因則是激烈的市場競爭之下，廣州樓市產品號召力快速提升，使得置業者能以較高的性價比實現良好的居住體驗。“廣州新房實用率和配套讓我大受震撼！”剛入職廣州某公司的小何說，“沒想到300萬元的總價，可以在廣州的核心區買到一套小三房！”他驚喜地表示，雖然是70多平方米的小戶型，但空間感足夠，而且周邊教育、醫療配套完善，基本上一步到位。　　二手房 議價空間縮窄　　記者走訪市場了解到，目前大部分業主看好新政利好之下出現的“上行”行情，希望趁著利好刺激出現的交易時機加快賣房。與此同時，也有部分出售意愿不太強或想等待更理想價格賣房的業主，出現漲價的沖動。各區當中，多次出現成交逆勢上升的海珠，業主心態轉強的現象相對明顯。合富大數據顯示，“十一”黃金周海珠二手樓市新增掛牌放售的降價房源數量銳減。而新增掛牌放售的漲價房源數量繼續小幅增長。二手房業主漲價的沖動，主要源于“十一”黃金周期間及之后一、二手樓市表現出的人氣高漲。　　而在一些熱點板塊，一個月上調價格幾十萬元的房源也不少。以廣鋼新城為例，9月該片區中海花灣壹號一套建筑面積81.67平方米的3房，以255萬元放售。近日，該套房源掛牌價漲到270萬元。作為廣州二手房市場的風向標，珠江新城片區也同樣出現了議價空間縮窄的現象。以標桿項目嘉裕公館為例，貝殼成交數據顯示。進入10月后該項目的平均成交價格重回15萬元/平方米以上，距離9月出現的價格低點回升幅度超過20%。　　此外，貝殼找房的數據顯示，10月漲價房源超過3600套，比9月上漲23%；降價房源超4.5萬套，比上月只增長了1.5%。持續升溫的行情疊加新政利好，開始改變二手房業主對后市的預期。　　業內觀察 四季度或全年最佳　　“國慶期間確實賣得還不錯，但業內人士比較擔心的是政策效果。”部分開發商透露，隨著“銀十”接近尾聲，來訪的熱度也有所下降，這也讓剛剛體驗了一把市場“火熱”的團隊有所顧慮。　　對此，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，“銀十”本就是樓市的重要營銷節點，同時疊加了全面取消限購等新政對需求的釋放，使得成交創出新高，但若一直維持這種“大賣”狀態，不僅不符合常態，也不利于市場的健康。“合理的預期十分重要，實際上廣州的新房市場成交規模6000套已經合格，7000套已經表現較為優秀了。”　　相比一手房市場，二手房市場的行情似乎顯得更加穩定。貝殼平臺的數據顯示，黃金周后每周帶看人數依然穩定超過2萬人，相比8—9月每周1.6萬—1.7萬人看房，人氣漲幅在20%以上。業內人士表示，帶看量保持穩定，也意味著二手房市場情緒依然很高，行情可能延續到11月甚至12月。　　對于后續的市場，肖文曉表示對四季度成交較為樂觀。“一方面市場信心已經明顯修復，另一方面政策儲備箱內還有存量房收購等政策，同時年底開發商也還有一波大規模營銷，四季度將有望成為今年成交表現最好的季度。”除此之外，二手房的成交高峰所釋放出的部分置換需求，有望在接下來的第四季度進入一手房市場，進一步對新房形成托底效應，加快量價企穩。　　置業建議：優選大品牌現房　　“無論是從政策、市場，還是置業成本上看，我都認為目前已經處于底部區域。”肖文曉在接受記者采訪時指出，在政策層面上已經明確釋放了“止跌回穩”的信號，而面對新政利好，市場給予的反彈程度也顯著超過了去年9月、今年4月。與此同時，對于購房者而言，首付比例、貸款利率等均處于歷史較低位。“市場處于底部區域這一點目前是比較明確的，因此對于普通的購房者來說，從居住角度而言目前是不錯的上車時機。”　　特別值得一提的是，肖文曉還建議道，隨著樓市回歸居住需求，置業者的關注焦點應該更多轉移到持有環節，例如物業服務、售后等環節。“尤其是剛需群體，未來可能還有置換的可能性，可以優選大品牌開發商的現房項目。”肖文曉表示，這樣可以避免交樓風險，同時未來二手房流通起來也更容易。　　二手房方面，合富研究院高級分析師梁燕明表示，從10月二手樓市周成交數據來看，黃金周后第一周有個沖高的過程，是積壓需求的釋放過程，其后數據雖有回落，但依然是年內的高位。市場目前處于復蘇博弈的波動階段。在置換端，相比9月中旬，放售業主們的心態已經出現明顯變化，議價空間已經縮小不少，是較好的售出時機；而在置業端，建議業主們還是要根據市場成交價格合理定價，不要盲目追高。