告別“老破小” “憂居”變“優(yōu)居”

　　毗鄰江南西地鐵站的海珠區(qū)得勝崗片區(qū)正在悄然“變身”——經(jīng)與私房業(yè)主協(xié)商，建成超過半個(gè)世紀(jì)的舊樓將進(jìn)行自主更新改造。該項(xiàng)目由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，廣州安居集團(tuán)作為項(xiàng)目實(shí)施主體單位。

　　私房業(yè)主出資參與自主更新，告別房齡幾十年的老房子，未來將原址回遷，住進(jìn)嶄新的電梯樓；公房租戶搬進(jìn)附近有獨(dú)立廚廁的房子里……改造將新建300多套保障性住房，為工薪收入群體提供市中心的好房子。片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公服配套將在一、二期同步提升，拓寬萬松園路、升級萬松園小學(xué)，與市民共享改造的紅利。

項(xiàng)目裙樓效果圖

項(xiàng)目施工現(xiàn)場

　　市中心舊樓改造

　　拆715戶“老破小” 建300多套保障性住房

　　改造前的得勝崗片區(qū)，坐落著25棟3層到6層的樓梯樓。這些建于20世紀(jì)六七十年代的磚混結(jié)構(gòu)舊樓，灰頭土臉，三線、管道縱橫，建筑的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)施均已嚴(yán)重老化。在內(nèi)部，房子沒有獨(dú)立廚房廁所，也缺乏獨(dú)立排污設(shè)施，居住環(huán)境堪憂，是名副其實(shí)的“老破小”。

　　正值廣州推動(dòng)危舊房改造，結(jié)合去年出臺的《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，片區(qū)將按照自主更新模式進(jìn)行改造，在實(shí)現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，加大保障性住房供應(yīng)。項(xiàng)目將分三期推進(jìn)，成熟一片改造一片，第一期已于今年7月開工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，改變以往保障房位置偏遠(yuǎn)、生活配套不便的情況。

　　715戶住宅拆除后，為何新建住房套數(shù)減少超一半？原來，原先的老房子大多是非成套的小戶型，沒有獨(dú)立廚衛(wèi)，面積甚至不足30平方米，無法滿足現(xiàn)代人的基本生活需求，而改造又有容積率限制，只能通過減少戶數(shù)來保障未來300多戶的獨(dú)立廚衛(wèi)要求。

　　居住條件大提升

　　只需負(fù)擔(dān)建安成本 業(yè)主可原地回遷

　　得勝崗片區(qū)私房業(yè)主按照政策出資進(jìn)行自主更新，政府、企業(yè)提供補(bǔ)貼和讓利，建成后原地回遷。改造后的房子，將有獨(dú)立廚衛(wèi)，增設(shè)電梯、無障礙設(shè)施、地下停車場。

　　根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，危舊房改造有30%的建筑規(guī)模增容空間，用于成套化改造、公共配套設(shè)施以及公共空間建設(shè)，以滿足基本生活需求，改善人居環(huán)境。同時(shí)，業(yè)主參與自主更新只需負(fù)擔(dān)建安成本，便可撬動(dòng)從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產(chǎn)升值，相對居民購買電梯樓進(jìn)行置換，成本可節(jié)約不少，還能繼續(xù)居住在熟悉的地方。比如一套原產(chǎn)權(quán)面積為60平方米的老舊房屋，原價(jià)值約120萬元，改造支出費(fèi)用約30萬元，建成后房屋價(jià)值按周邊一手商品房價(jià)格測算可增值到300萬元左右。

　　“考慮到部分業(yè)主年紀(jì)大、無穩(wěn)定工作、經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限、房屋剩余使用年限不多，不利于申請貸款，我們正與銀行探索，以重建房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行預(yù)抵押的方式來滿足貸款需求，也嘗試通過與私房業(yè)主共擔(dān)成本、共享產(chǎn)權(quán)等模式解決出資難題。”廣州安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　此外，片區(qū)內(nèi)直管公房的歷史租戶得到了妥善安置。目前一期公房租戶騰遷率已達(dá)99%，預(yù)計(jì)于9月底全部清租騰遷。年過半百的云女士是得勝崗片區(qū)的一名租戶，“我從出生起就住在萬松園，以前是一家四口擠在這里。”云女士從候選房源中選擇了南華西街一套房源。“附近市場、醫(yī)院、地鐵站、公交站一應(yīng)俱全。租金雖然有所增加，但物有所值。”

　　公服配套補(bǔ)短板

　　萬松園小學(xué)增至24班 萬松園路拓寬至4車道

　　得勝崗片區(qū)的改造，不僅要建設(shè)好房子，還要打造好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，補(bǔ)齊片區(qū)公服配套和城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板。

　　據(jù)了解，萬松園小學(xué)擴(kuò)建工程被納入二期改造計(jì)劃。這所省一級小學(xué)將從18班增至24班，生均建筑面積從6.9平方米提高到10平方米，解決缺少標(biāo)準(zhǔn)化操場跑道、建筑質(zhì)量差等問題。穿行在片區(qū)中間的萬松園路，將從單向一車道拓寬至雙向四車道，大幅提升通行能力。

　　地處老城區(qū)，片區(qū)改造留住城市記憶，新建建筑將彰顯嶺南特色，在首層設(shè)置騎樓和架空層，優(yōu)化地塊沿街城市空間，提升社區(qū)活力。同時(shí)，還將推進(jìn)老舊管網(wǎng)改造，提升城市安全韌性。

　　得勝崗片區(qū)涉及直管公房、私房、國有無主地，如果不將這些產(chǎn)權(quán)分散的地塊合而為一，改造將受到支離破碎的地塊掣肘，土地利用效率大打折扣。

　　值得一提的是，為破解難題，廣州安居集團(tuán)創(chuàng)新用地并宗改造的新路子，打通成片連片不同權(quán)屬宗地改造堵點(diǎn)。以一期為例，地塊內(nèi)獨(dú)棟直管公房占大頭，獨(dú)棟私房、混合權(quán)屬的樓棟是少數(shù)。通過土地并宗，三者未來將復(fù)建回遷到一棟現(xiàn)代化住宅樓里，土地集約高效利用，留給住戶的綠地、公共空間將更開闊，人居環(huán)境品質(zhì)更高。“由于沒有先例可循，辦理過程中我們和相關(guān)部門進(jìn)行了大量溝通，力爭為后續(xù)其他危舊房老舊小區(qū)改造項(xiàng)目提供可復(fù)制可推廣的改造模式。”廣州安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。