廣州“商改公”新政來啦！記者從廣州住房公積金管理中心獲悉，《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（以下簡稱《辦法》）于8月21日正式實施。新政將進一步減輕購房家庭住房貸款利息負擔，降低購房成本，釋放社會消費潛力，提振消費信心，增強群眾獲得感。

　　《辦法》規定，在廣州市開戶繳納住房公積金滿60個月及以上，沒有使用過住房公積金貸款，目前在廣州唯一住房且已在商業銀行支付貸款3年以上，并滿足其他辦理條件的，可以與原商業銀行協商辦理將原來的商業貸款余額轉為住房公積金貸款（以下簡稱“商轉公”）。

　　不過，商轉公貸款僅適用于純商業住房貸款全額轉為住房公積金貸款。也就是說，對于“組合貸”，無論住房公積金貸款部分是否已結清，其中的商業貸款部分均不能申請商轉公貸款。不過，曾辦理住房公積金償還購房貸款本息提取的住房，可以申請商轉公貸款。

　　可貸額度根據房屋購買價格與評估價兩者中較低者的70%計算，結合商貸余額等綜合因素確定；可貸款期限根據原商業貸款剩余期限及與商貸已還年限合計不超過30年等確定。經審批通過后的貸款利率，執行住房公積金貸款利率。

　　同時，《辦法》規定分別以個貸率75%啟動、85%防控輪候和90%暫停作為動態調控機制。廣州住房公積金管理中心指出，這既保障了首套剛需家庭貸款需求，又較好地管控資金風險，確保政策執行可持續性。

　　《辦法》為承擔商業房貸的家庭打開了降息通道，有利于剛性住房需求家庭減輕利息負擔。以商業貸款200萬元，30年等額本息還款周期為例估算，住房貸款年利率由商業貸款的3.3%降至住房公積金的2.6%，每月還款利息可減少752元，共計減少利息超過26萬元。

　　值得一提的是，申請商轉公只需“一站式辦理”，申請人在原商貸的住房公積金貸款受托銀行就可完成申請，無須到住房公積金管理中心辦理。商轉公貸款發放后，借款人及共同產權人須在5個工作日內配合原商業貸款銀行辦理商業貸款涂銷手續。

　　廣州住房公積金管理中心表示，“商轉公”政策的出臺，拓寬了住房公積金受益范圍，助力剛性住房需求，切實減少繳存人家庭償還自住住房的貸款利息支出，對增加可支配收入，釋放社會消費潛力，助力市經濟社會發展具有積極作用。

　　算算賬

　　假設借款人符合商轉公貸款的條件，并且與原商業貸款銀行協商辦理提前還清商業貸款；借款人為房屋唯一產權人，根據可貸額度計算公式，計算出其最高貸款額度為80萬元。借款人原商業貸款余額為60萬元，現每月應還本金為2000元。根據評估結果，購房總價取房屋原購買價格與房屋重新核查（重新評估）價中的較低者，200萬元。則該商轉公貸款申請人的貸款額度是：

　　根據房屋評估結果計算：可申請貸款金額為2000000×70%=1400000（元）

　　根據原商業貸款余額計算：可申請貸款金額為600000-（2000×3）=594000（元）。

　　根據住房公積金可貸額度公式計算：該借款人個人最高貸款額度為80萬元

　　綜上所述，取以上三個結果的最低值，最終借款人商轉公貸款可獲得的貸款金額為59.4萬元。

　　申請條件

　　除符合廣州市住房公積金貸款相關規定外，還應同時符合以下條件：

　　1.原商業貸款的住房屬于借款人購買本市行政區域內的自住住房（不含公積金組合貸款、貼息貸款及非購房用途的房屋抵押貸款），且該商業貸款銀行為廣州市住房公積金貸款承辦銀行，貸款尚未結清。

　　2.申請商轉公貸款時，原商業貸款已放款3年以上。

　　3.申請人是原商業貸款借款人，且是貸款房屋的產權人；申請商轉公貸款時，貸款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的產權人。

　　4.貸款房屋已取得房地產權屬證書。

　　5.貸款房屋未設立除原商業貸款以外的抵押登記，不存在查封、保全、設立居住權等任何權利限制情形。

　　6.申請商轉公貸款時，貸款房屋是產權人家庭在本市的唯一住房。

　　7.原商業貸款在申請前12個月內沒有逾期記錄。

　　8.在我市開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上。

　　申請材料

　　除普通住房公積金貸款需提交的資料外，商轉公貸款還需提供：

　　1.擬貸款房屋的產權證、原購房合同。

　　2.原商業貸款銀行蓋章確認的借款合同，原商業貸款最近12個月的貸款還款明細（應顯示當前貸款余額）。

　　3.原商業貸款銀行蓋章確認的商轉公證明（包括借款人、購房地址、貸款余額、貸款年限、約定收款賬戶等信息）。

　　4.廣州市不動產登記查冊表。

　　注意：原商業貸款銀行受理貸款申請人提出的商轉公貸款申請后，應對房地產價值重新評估，并出具評估報告。

　　熱點解讀

　　問：申請商轉公貸款時，產權人家庭的住房套數如何計算？

　　答：產權人家庭的住房套數以其家庭當前在全市范圍內擁有的住房套數來計算。具體以本市不動產登記機關出具的《廣州市自然人不動產（土地、房屋類）信息查詢結果》為準。

　　備注：本市不動產登記機關出具的《廣州市自然人不動產（土地、房屋類）信息查詢結果》中，所有的未注銷登記住房，包括商品房、保障性住房、限價房、宅基地、集體土地所有權住房等查詢房產情況顯示用途是“居住用房”或“住宅”的均納入家庭住房套數計算范圍。商鋪、車位等不納入家庭已購房套數計算范圍。

　　問：如何理解《辦法》第五條第八點內容？

　　答：《辦法》第五條第八點內容“在我市開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上”是指需要同時滿足以下兩個條件：（1）申請商轉公貸款時，住房公積金繳存人在廣州市的住房公積金賬戶開戶時間需在60個月之前；（2）申請商轉公貸款時，住房公積金繳存人在廣州市累計繳存住房公積金滿60個月及以上。

　　問：商轉公貸款年限如何計算？

　　答：根據《辦法》第七條，商轉公貸款的貸款期限按申請時廣州市住房公積金貸款政策核定，同時不得高于原商業貸款剩余期限，且與商業貸款已還年限合計不超過30年（商業貸款已還年限按年取整）。

　　假設商轉公貸款申請人根據廣州市住房公積金貸款政策計算，可貸年限為30年；原商業貸款剩余期限為282期（即23.5年），已還78期（即6.5年），則計算貸款年限時，已還年限應為7年，即：（1）若商轉公貸款的房屋為一手房，其最高貸款年限不得高于原商業貸款剩余期限23.5年，且與商業貸款已還年限合計不超過30年，則最終貸款期限應為23年；（2）若商轉公貸款的房屋為二手房，且申請商轉公貸款時，樓齡為25年，則同時需要滿足樓齡加貸款年限不得超過50年的貸款政策，并且同時不得高于原商業貸款剩余期限（23.5年），則最終借款人的貸款年限應為23年。