廣州聚龍灣片區改造留住鄉愁的同時打造高端濱水“雙太古” 羅沖圍片區改造創多個“第一”

聚龍灣太古里效果圖。

羅沖圍片區改造效果圖。

聚龍灣展示中心燈火璀璨。

　　近年來，廣州積極穩步推進城市更新工作，從模式轉變、歷史文化保護、產業發展等方面不斷推進城中村改造取得新突破，探索城市內涵式發展新路徑，為人民群眾創造更加美好的生活。

　　8月13日，“廣州城市更新媒體采訪調研”活動走進聚龍灣片區、羅沖圍片區松溪首開區。

　　聚龍灣片區改造是廣州城市更新的生動案例，項目在留住鄉愁的同時，引入創新高端消費業態，打造全國首個國際高端濱水“雙太古”項目，聚龍灣太古里一期計劃在2025年底開業。作為廣州城市更新四大重點片區之一的羅沖圍片區，創造了多個“第一”：全國第一筆城中村改造專項借款落地項目，項目改造主體在全市第一批獲批……這些都是廣州城市更新的亮眼成績單。

　　聚龍灣片區·留住鄉愁 內涵提升

　　古橋臥波，老樹婆娑，位于珠江后航道西岸的聚龍灣片區，30多處歷史文化遺存星羅棋布，見證了白鵝潭走向世界的歷史軌跡。聚龍灣項目探索城市內涵式發展新路徑，在城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升、生態保護、產業升級等方面形成了可復制的經驗。

　　“繡花功夫”活化傳承 古村古樹古橋會“說話”

　　聚龍灣地處白鵝潭核心區、大灣區廣佛交界處，是廣州市“一江兩岸三帶”的重要節點。2020年，經市政府批準，珠江實業集團組建廣州珠江產業園投資發展有限公司，統籌聚龍灣片區項目的統一規劃和整體開發。聚龍灣啟動區以國有舊廠房、舊城為主，實施連片改造；二期以城中村為主，以政府主導的坑口村城中村改造為引擎，納入全國首批城中村改造專項借款授信額度。

　　聚龍古村里，青磚大屋完好保留；沖口涌上，有著200多年歷史的毓靈橋靜臥于水面之上……聚龍灣片區改造注重保護“古村、古樹、古橋、民俗”，修繕并保護聚龍古村、毓靈橋，保護片區內30余處文物、工業遺產或歷史風貌建筑，系統保留見證聚龍灣走向世界的歷史軌跡。項目還編寫村史手冊，讓后人更準確地感受歷史脈絡和文化底蘊。

　　項目采取“微改造”和“繡花功夫”進行活化傳承。毓靈橋旁，經過活化修繕的涌口電排站成了河涌邊的精致空間。項目以最小的干預手法，將這個區級不可移動文物改造為大沖口歷史文化館，聯動藝術展覽、文創空間、手工作坊、商店市集、主題咖啡等復合業態，讓歷史建筑“活”起來。

　　珠江邊，建于20世紀50年代的傳統風貌建筑沖口倉被改造成復合型城市展廳——聚龍灣展示中心，原來的紅磚外墻、原木房梁、人字山墻等都被保留了下來。廣州市城市規劃設計有限公司更新所所長陳昌欽說：“倉前廣場的地面采用沖口倉拆卸下來的外墻紅磚鋪設，實現了歷史材料與現代空間的時空互動。”聚龍灣展示中心建成以來，榮獲亞太區首個SITES鉑金認證等多項世界級獎項。

　　廣州市住房和城鄉建設局綜合項目處相關負責人說，聚龍灣項目探索城市內涵式發展新路徑，在城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升、生態保護、產業升級等方面形成了可復制的經驗。

　　打造高端濱水“雙太古” 增強產業發展競爭力

　　坐擁中心城區一線江岸資源的聚龍灣片區，區位優勢不可多得。珠江產投以創新合作模式引入太古地產，投資超過100億元，共同建設全國首個國際高端濱水“雙太古”項目，以創新高端消費業態增強產業發展的競爭力。

　　聚龍灣項目相關負責人表示：“太古地產在國內有兩個赫赫有名的街區型商業項目——北京三里屯、成都太古里，都是結合當地歷史文化而建的商業目的地。太古地產來到聚龍灣片區之后，看到這里既有大江大河，也有小橋流水，非常喜歡，和我們一拍即合。頂級重奢品牌很愿意在江邊、河涌旁打造獨棟旗艦項目。”

　　“之所以叫雙太古，因為太古地產希望在聚龍灣打造既有街區型商業，也有室內shopping mall的商業模式。”該負責人說，“今年底，聚龍灣太古里一期就會正式開業，屆時會引進頂級品牌的快閃店、輕奢時尚品牌及新型餐飲等業態。”

　　羅沖圍片區·以人為本 宜居宜業

　　羅沖圍片區創造了多個“第一”：全國第一筆城中村改造專項借款落地，項目改造主體在全市第一批獲批，成立全市第一個城中村改造市、區國企合作公司，在全市四大重點片區中實質進展最快、征拆工作最快……

　　手續走在政策前面 落地全國首筆專項借款

　　對城市更新四大重點片區，廣州采取“依法征收，凈地出讓”新模式實施改造。作為其中之一的羅沖圍片區率先啟動了松溪片區的改造。

　　在螺涌公園和在建的地鐵十三號線車站之間，機械轟鳴聲此起彼伏，松溪項目安置區正拔節生長。“政府把這么好的地方用來給村民建設安置房，后面還會建設好學校，給了我們很大的信心。”螺涌村村民梁敏瑩說。

　　項目選擇在地鐵上蓋優先兌現村留用地，確保村集體收益不降低。白云區松洲街黨工委副書記曹陽說，以人為本的實際行動得到了村民的認可，螺涌村和松南村改造意愿征詢同意率平均達到98.44%，改造意愿征詢一次同意率全市最高。

　　“羅沖圍片區在四大重點片區中首個開工，資金到位發揮了重要作用。”改造主體的牽頭企業——珠江實業集團廣州城市更新集團有限公司相關負責人表示，項目早在2023年就提前對接政策性金融機構，申報專項借款，將手續走在政策前面。2024年1月，羅沖圍項目獲得國家開發銀行城中村改造專項借款授信430億元，成功落地全國首筆專項借款1億元，破解了最大的資金瓶頸。

　　羅沖圍片區改造科學制定計劃，分期有序實施。每一期實施范圍按照1年征拆、2年建設、3年基本完成的目標倒排節點，加快實施改造策劃、片區規劃、工程設計并行聯動；征收拆除和用地報批同步進行，每個地塊從啟動征拆到開工建設控制在6個月以內。

　　15分鐘生活圈很宜居 一流營商環境又宜業

　　經先后6次征求村民意見，松溪項目安置房戶型按照三梯4—6戶、得房率約100%的高標準建設。項目計劃通過3—5年，有序實施公服設施和道路建設，高標準建設片區服務設施，打造“15分鐘生活圈”。整個片區建設不少于8萬平方米的保障性住房，未來將結合村民安置房租賃的需求，搭建“統租統管”平臺。

　　產業發展也是項目的一大亮點。羅沖圍片區依托華為廣州總部的龍頭帶動效應，建設70萬平方米產業空間，打造“BIG.T”智慧產業軸，促進片區產城融合發展。片區圍繞華為廣州研發中心，做好道路、醫院、學校和人才公寓等產業配套設施建設，為企業創造國際一流的營商環境。

　　廣州三大突破

　　突破一：“依法征收 凈地出讓”

　　高效推進城中村改造

　　廣州市住房和城鄉建設局相關負責人說，過去一段時間，廣州曾按“政府主導、市場運作”的開發模式推進城中村改造，但該模式受房地產市場周期影響大、改造效率低、利益協調難，制約了城中村改造的高效推進。

　　2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。廣州迅速貫徹落實，全力推進“依法征收，凈地出讓”城中村改造新模式落地，制定出臺全國首部城中村改造條例，建立健全市、區兩級“指揮部＋公司”機制，構建完善“1+N+X”政策體系，謀劃推動59個新模式城中村改造項目。兩年來，52個拆除新建類項目的首期安置房全面開工，累計開工建設約9.3萬套安置房，7個整治提升類項目穩步推進。

　　廣州新模式城中村改造充分尊重村民意愿，《廣州市城中村改造條例》提出，拆除新建類城中村改造項目啟動之前，須得到改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意。越秀區瑤臺村項目僅用1天時間就通過改造意愿征詢，目前集體經濟組織成員、18周歲以上村民同意率均超96%。天河區凌塘新村用1個月時間實現農村集體經濟組織成員、18周歲以上村民意愿征詢同意率均超80%。

　　突破二：法治化路徑破解

　　搬遷補償安置爭議

　　廣州以法治化路徑破解城中村改造“改不動、改不好”的困局。《廣州市城中村改造條例》將困擾城中村改造多年的搬遷補償安置爭議問題納入法治軌道解決。據此，廣州市制定留守戶房屋拆遷補償安置爭議行政處理及司法訴訟試點工作方案、指引，建立府院聯動工作機制，組建市區兩級試點工作專班，下沉各試點區，并印發通知進一步推動解決個別留守戶問題，讓村民早日回遷安居。

　　7月20日，天河冼村改造項目迎來歷史性時刻，復建區最后兩棟村屋拆除，開發建設全部啟動。作為運用《廣州市城中村改造條例》破解“留守戶”難題的典型案例，實踐驗證了“行政處理—司法訴訟—強制執行”這一法治化路徑解決城中村改造拆遷難題的可行性，為全國其他項目提供了可復制的廣州經驗。

　　突破三：城中村改造與住房保障

　　創新融合一體化設計

　　廣州市住房和城鄉建設局組織各區持續開展城中村改造項目設計競賽，探索城中村改造與保障性住房、整租運營一體化設計，推動城中村住房租賃從“分散粗放”向“規模化、專業化、規范化”轉變。

　　結合村民需求，廣州城中村改造預計建設約超過100萬平方米中小戶型安置房，作為未來納入保障性租賃住房的房源。通過優化戶型設計、提升環境品質，在保障村民收益的同時，為低收入和新就業群體提供環境和服務更加優質、安全更有保障的租賃房源。