國(guó)企“十四五”階段變革之城市更新的發(fā)展之道研討會(huì)在廣州舉行激活存量成城市更新核心考題專家縱論“十四五”階段變革之城市更新發(fā)展之道　　實(shí)施城市更新行動(dòng)，是適應(yīng)城市發(fā)展新形勢(shì)、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求……“城市更新”在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上成為熱詞。作為千年商都的廣州，城更消息亦頻傳。3月10日，國(guó)企“十四五”階段變革之城市更新的發(fā)展之道研討會(huì)在廣州舉行。會(huì)上，相對(duì)于增量城規(guī)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，城市更新需要激活存量，且被視為城市發(fā)展引擎之一。如何助力城市發(fā)展新老動(dòng)能轉(zhuǎn)換、如何激活存量市場(chǎng)等成為被熱切關(guān)注的焦點(diǎn)。　　記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，在廣州探索和推動(dòng)的城更項(xiàng)目中，市屬國(guó)企土地資源整合、全周期管理模式成為新亮點(diǎn)。　　廣州試水城市更新項(xiàng)目全周期管理　　“在城市更新中運(yùn)用全周期管理理念，是要求管理實(shí)施者統(tǒng)籌考慮片區(qū)開(kāi)發(fā)的整體效益，舊城舊村舊廠成片連片整體開(kāi)發(fā)；在傳統(tǒng)策劃、規(guī)劃、建設(shè)、管理的基礎(chǔ)流程上，更加注重后期運(yùn)營(yíng)效益，以結(jié)果為導(dǎo)向，提前考慮后期片區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)問(wèn)題。”3月10日由廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、明源云空間與廣州市城市更新協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦國(guó)企“十四五”階段變革之城市更新的發(fā)展之道研討會(huì)上，廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、廣州市城市更新協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄭洪偉解釋，不同于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，全生命周期管理主張對(duì)管理對(duì)象實(shí)行全過(guò)程、全方位、全要素的整合，力圖確保整個(gè)體系在前期介入、中期應(yīng)對(duì)、后期總結(jié)的過(guò)程中形成有機(jī)閉環(huán)。　　據(jù)悉，目前廣州正在試水全周期管理的城更項(xiàng)目有聚龍灣片區(qū)建設(shè)，這是根據(jù)廣州市委市政府部署，在市國(guó)資委等部門(mén)的指導(dǎo)下，為加快推進(jìn)聚龍灣片區(qū)以國(guó)企帶動(dòng)舊城、舊村成片連片改造、創(chuàng)新城市更新的模式。　　這只是眾多城更項(xiàng)目之一，放眼全國(guó)，從這幾年部分房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略升級(jí)的路徑可見(jiàn)，持有物業(yè)已經(jīng)成為未來(lái)存量時(shí)代的基本功，眾多國(guó)企亦將存量視為第二發(fā)展曲線，早在2016年，大悅城在商業(yè)聚焦資本高峰論壇上就發(fā)布了“4A資管戰(zhàn)略”，萬(wàn)科收購(gòu)印力開(kāi)啟獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的打造，2019年招商集團(tuán)亦成立集團(tuán)資管中心開(kāi)啟資管新紀(jì)元，2020年作為央企巨無(wú)霸的融通更是聚焦盤(pán)活特定領(lǐng)域的資產(chǎn)資源，而華潤(rùn)置地亦將“資管”首次寫(xiě)入集團(tuán)戰(zhàn)略。　　城市更新已從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”　　2020年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，在“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案就明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)。　　所謂城市更新是指將城市中已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作有計(jì)劃的改建。記者觀察全國(guó)多地推出的城更項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，城市更新已經(jīng)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。如何激活存量正在考驗(yàn)每個(gè)城更項(xiàng)目能否助力城市能級(jí)的提升。　　“城市更新是一個(gè)永恒的主題，在城市建設(shè)的過(guò)程中難免存在瑕疵，像路網(wǎng)、地下空間等很多在規(guī)劃前就未提前考慮，經(jīng)歷幾十年后就需要改造，才能提升利用空間和品質(zhì)。”廣州市國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上稱，城市更新因?yàn)榫哂休^強(qiáng)的社會(huì)公益屬性、體量大、周期長(zhǎng)，需要國(guó)有企業(yè)的擔(dān)當(dāng)和付出。“同時(shí)，這也是國(guó)有企業(yè)自身發(fā)展壯大的機(jī)遇，國(guó)有企業(yè)應(yīng)積極主動(dòng)參與和把握，在改造過(guò)程中展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈，兼顧完善功能和傳承風(fēng)貌。”　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，激活存量已經(jīng)成為城市更新中政府部門(mén)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)面臨的新考題，眾多企業(yè)在談及該問(wèn)題時(shí)更是感慨萬(wàn)千。鄭洪偉認(rèn)為，城市更新不僅是為了改善人居環(huán)境，還承擔(dān)了幫助提升產(chǎn)業(yè)格局和城市發(fā)展能級(jí)的重任。城市更新被寫(xiě)入廣州“十四五”規(guī)劃，可見(jiàn)其在當(dāng)下的重要性，對(duì)國(guó)企而言，更是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。　　思考1　　存量市場(chǎng)將有哪些新機(jī)會(huì)？　　值得關(guān)注的是，城市空間建設(shè)須與產(chǎn)業(yè)特色相結(jié)合才能發(fā)揮借助城更提高城市能力的效益。那么激活存量存在哪些機(jī)會(huì)賽道呢？“兼顧了存量和增量綜合性賽道。”在明源地產(chǎn)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)黃樂(lè)看來(lái)，在存量市場(chǎng)的賽道中，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、城市服務(wù)將成為國(guó)企的戰(zhàn)略重心。　　據(jù)悉，與以往的城市發(fā)展項(xiàng)目不同，做增量市場(chǎng)是企業(yè)拿地后，供應(yīng)鏈、建造以及銷(xiāo)售均給企業(yè)帶來(lái)新的賽道，而如今做存量市場(chǎng)，賽道眾多，在存量交易中有二手交易和二手租賃，在存量經(jīng)營(yíng)中有商辦、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等，在城市更新中有綜合整治、功能改變、拆除重建等，在存量服務(wù)中則有物業(yè)管理、城市服務(wù)等，最后在通過(guò)金融工具進(jìn)行資產(chǎn)證券化中還將衍生出存量金融的賽道。其中，15年前越秀房托REITs上市后就喝了“頭啖湯”。在其2020年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該基金連續(xù)15年擬分派100%可分派收入，可分派總額為6.49億元，每個(gè)基金單位擬分派約0.2293港元，按基金單位于2020年12月31日的收市價(jià)計(jì)算，年化分派收益率為6.07%。　　從中央到地方推動(dòng)REITs試點(diǎn)的步伐持續(xù)加快，推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力；有利于推動(dòng)資本市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有效支持。　　思考2　　城市更新在激活存量資產(chǎn)中面臨哪些難題？　　推進(jìn)城市更新行動(dòng)已經(jīng)被眾多城市視為完善城市治理體系的過(guò)程，既要妥善彌補(bǔ)城市功能在大區(qū)域范圍內(nèi)的不足，適應(yīng)居民生活新需要，又要保證城區(qū)原有韻味，體現(xiàn)城市空間意象和格局之美；加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，背后是推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)的提升，而這些的前提就是激活存量資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)。　　城市更新在激活存量資產(chǎn)中面臨哪些難題、有何破解之道成為當(dāng)前被熱切關(guān)注的問(wèn)題。“要從初期方案編制、審批切入，縫合相互割裂的城市空間，構(gòu)建鏈接紐帶，提升城市能級(jí)。”越秀地產(chǎn)城市更新集團(tuán)聯(lián)席總裁高華分享他的思考時(shí)稱，以廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新為例，該城更項(xiàng)目就縫合了相互割裂的城市空間，將營(yíng)造高品質(zhì)的城市空間，而這背后推進(jìn)改造實(shí)施是該舊村改造的基本出發(fā)點(diǎn)。　　在城更面臨的問(wèn)題面前，明源地產(chǎn)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)黃樂(lè)就坦承，國(guó)企能否把握好當(dāng)前政策機(jī)遇進(jìn)行城市更新，關(guān)鍵在于是否擁有底層的資產(chǎn)管理能力，而資產(chǎn)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、配套的保障體系、細(xì)膩的能力提升。