國企“十四五”階段變革之城市更新的發展之道研討會在廣州舉行激活存量成城市更新核心考題專家縱論“十四五”階段變革之城市更新發展之道　　實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求……“城市更新”在剛剛結束的兩會上成為熱詞。作為千年商都的廣州，城更消息亦頻傳。3月10日，國企“十四五”階段變革之城市更新的發展之道研討會在廣州舉行。會上，相對于增量城規項目來說，城市更新需要激活存量，且被視為城市發展引擎之一。如何助力城市發展新老動能轉換、如何激活存量市場等成為被熱切關注的焦點。　　記者在現場了解到，在廣州探索和推動的城更項目中，市屬國企土地資源整合、全周期管理模式成為新亮點。　　廣州試水城市更新項目全周期管理　　“在城市更新中運用全周期管理理念，是要求管理實施者統籌考慮片區開發的整體效益，舊城舊村舊廠成片連片整體開發；在傳統策劃、規劃、建設、管理的基礎流程上，更加注重后期運營效益，以結果為導向，提前考慮后期片區產業運營的市場問題。”3月10日由廣州珠江實業集團、明源云空間與廣州市城市更新協會聯合舉辦國企“十四五”階段變革之城市更新的發展之道研討會上，廣州珠江實業集團副董事長、總經理、廣州市城市更新協會會長鄭洪偉解釋，不同于傳統開發模式，全生命周期管理主張對管理對象實行全過程、全方位、全要素的整合，力圖確保整個體系在前期介入、中期應對、后期總結的過程中形成有機閉環。　　據悉，目前廣州正在試水全周期管理的城更項目有聚龍灣片區建設，這是根據廣州市委市政府部署，在市國資委等部門的指導下，為加快推進聚龍灣片區以國企帶動舊城、舊村成片連片改造、創新城市更新的模式。　　這只是眾多城更項目之一，放眼全國，從這幾年部分房地產企業調整戰略升級的路徑可見，持有物業已經成為未來存量時代的基本功，眾多國企亦將存量視為第二發展曲線，早在2016年，大悅城在商業聚焦資本高峰論壇上就發布了“4A資管戰略”，萬科收購印力開啟獨立商業地產平臺的打造，2019年招商集團亦成立集團資管中心開啟資管新紀元，2020年作為央企巨無霸的融通更是聚焦盤活特定領域的資產資源，而華潤置地亦將“資管”首次寫入集團戰略。　　城市更新已從“有沒有”轉向“好不好”　　2020年末，我國常住人口城鎮化率超過60%。根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，在“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要草案就明確提出，實施城市更新行動。　　所謂城市更新是指將城市中已不適應現代化城市社會生活的地區作有計劃的改建。記者觀察全國多地推出的城更項目發現，城市更新已經由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。如何激活存量正在考驗每個城更項目能否助力城市能級的提升。　　“城市更新是一個永恒的主題，在城市建設的過程中難免存在瑕疵，像路網、地下空間等很多在規劃前就未提前考慮，經歷幾十年后就需要改造，才能提升利用空間和品質。”廣州市國資委相關負責人在會上稱，城市更新因為具有較強的社會公益屬性、體量大、周期長，需要國有企業的擔當和付出。“同時，這也是國有企業自身發展壯大的機遇，國有企業應積極主動參與和把握，在改造過程中展現城市特色，延續歷史文脈，兼顧完善功能和傳承風貌。”　　記者觀察發現，激活存量已經成為城市更新中政府部門和運營機構面臨的新考題，眾多企業在談及該問題時更是感慨萬千。鄭洪偉認為，城市更新不僅是為了改善人居環境，還承擔了幫助提升產業格局和城市發展能級的重任。城市更新被寫入廣州“十四五”規劃，可見其在當下的重要性，對國企而言，更是機遇與挑戰并存。　　思考1　　存量市場將有哪些新機會？　　值得關注的是，城市空間建設須與產業特色相結合才能發揮借助城更提高城市能力的效益。那么激活存量存在哪些機會賽道呢？“兼顧了存量和增量綜合性賽道。”在明源地產研究院聯席院長黃樂看來，在存量市場的賽道中，產業運營、城市更新、城市服務將成為國企的戰略重心。　　據悉，與以往的城市發展項目不同，做增量市場是企業拿地后，供應鏈、建造以及銷售均給企業帶來新的賽道，而如今做存量市場，賽道眾多，在存量交易中有二手交易和二手租賃，在存量經營中有商辦、商業、產業等，在城市更新中有綜合整治、功能改變、拆除重建等，在存量服務中則有物業管理、城市服務等，最后在通過金融工具進行資產證券化中還將衍生出存量金融的賽道。其中，15年前越秀房托REITs上市后就喝了“頭啖湯”。在其2020年年度業績發布會上，該基金連續15年擬分派100%可分派收入，可分派總額為6.49億元，每個基金單位擬分派約0.2293港元，按基金單位于2020年12月31日的收市價計算，年化分派收益率為6.07%。　　從中央到地方推動REITs試點的步伐持續加快，推出基礎設施公募REITs將有助于緩解基礎設施投資壓力；有利于推動資本市場供給側結構性改革；對實體經濟的發展提供了有效支持。　　思考2　　城市更新在激活存量資產中面臨哪些難題？　　推進城市更新行動已經被眾多城市視為完善城市治理體系的過程，既要妥善彌補城市功能在大區域范圍內的不足，適應居民生活新需要，又要保證城區原有韻味，體現城市空間意象和格局之美；加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，背后是推動城市空間結構優化和品質的提升，而這些的前提就是激活存量資產和運營。　　城市更新在激活存量資產中面臨哪些難題、有何破解之道成為當前被熱切關注的問題。“要從初期方案編制、審批切入，縫合相互割裂的城市空間，構建鏈接紐帶，提升城市能級。”越秀地產城市更新集團聯席總裁高華分享他的思考時稱，以廣州番禺區南村鎮里仁洞村城市更新為例，該城更項目就縫合了相互割裂的城市空間，將營造高品質的城市空間，而這背后推進改造實施是該舊村改造的基本出發點。　　在城更面臨的問題面前，明源地產研究院聯席院長黃樂就坦承，國企能否把握好當前政策機遇進行城市更新，關鍵在于是否擁有底層的資產管理能力，而資產管理是一項系統性工程，需要科學的頂層設計、配套的保障體系、細膩的能力提升。