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從城市外圍到中心城區 廣州正探索更多新做法

　　11日，住房城鄉建設部辦公廳印發的《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第四批）》正式公布。廣州花都集群街2號居民樓探索危舊房自主更新模式、破解資金難題的創新做法入選清單，成為向全國復制推廣的“廣州經驗”。

　　記者從市住房和城鄉建設局了解到，去年《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》出臺之后，廣州已啟動多個危舊房自主更新項目，從城市外圍到中心城區，從居民樓到商業建筑，“吃”下一只只“螃蟹”，解決一個個新問題，積累更多可復制的好經驗。

　　花都區集群街：業主自主更新入選全國清單

　　根據最新印發的第四批清單，在鼓勵產權所有人自主更新方面，廣東省探索危舊房自主更新模式破解資金難題，加快構建“居民出一點、企業投一點、產權單位籌一點、政府支持一點”的多渠道城市更新資金籌集機制，鼓勵各地結合實際探索推進危舊房原址拆除重建等有機更新改造模式。如廣州市花都區試點探索多產權危舊房屋拆建新路徑，引導群眾出資866.4萬元，對集群街2號危房進行原址拆除重建。

改造后的集群街2號居民樓。

　　花都區新華街集群街2號居民樓，坐落于廣州北站片區東南側，是典型的人氣興旺、商業繁華的老城區舊樓。該樓始建于1976年，為5層混合結構，共25戶。歷經歲月洗禮，外墻斑駁、磚體裸露等問題嚴重，被鑒定為D級（整棟）危房，居民改造意愿強烈。

　　如果采取傳統的老舊小區微改造，小修小補無法根本解決房屋安全問題；如果采取傳統征拆方式，由于項目為單體建筑，地塊面積小、土地利用率難有提升空間，重建利潤微薄，不足以吸引開發商介入，也不可行。

　　為解決這一難題，花都區出臺《危舊房屋拆除重建試點方案》，創造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，以“誰受益、誰出資”為原則，引導居民承擔主要改造成本。項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準出資改造，成為廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造項目。

　　項目的實施，成功解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題，使房屋增值1.6倍之多，走出了政府主導、引入開發商拆建之外的第三條路徑——業主自主更新。

　　新探索

　　越秀區小石集：中心城區首個危舊房連片“原拆原建”

　　去年，《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（下稱《辦法》）正式出臺，鼓勵市民積極參與危舊房自主更新，消除安全隱患、改善居住條件。《辦法》支持住宅成套化改造、增設電梯、公共走廊、地下停車庫等配套設施，允許適度增加建筑面積，地上建筑規模總增量最高可達30%。

　　在越秀區小北路西側的小石街，連片危舊房屋正在進行“原拆原建”。這是“黌橋·小石集”項目（下稱小石集），涉及17棟建于上世紀60—80年代的1—4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。建筑多為磚木結構，部分樓棟經評估為C、D級危房，房屋本體老化嚴重。

　　因小石集片區建筑、環境問題突出，同時項目內政府和國企管理的公房較多且連片，具備危舊房改造先行試點的條件。廣州市住房和城鄉建設局將其納入全市危舊房改造首批試點項目，明確“企業+居民”小連片自主更新模式，確定“原拆原建”改造策略。

　　由于是中心城區首個危舊房連片“原拆原建”項目，小石集遇到了諸多新問題。項目范圍內的房屋涉及街屬公房、區直管公房、私房等多種類型，每棟房屋均擁有獨立宗地，比單一宗地“原拆原建”困難得多。

　　此次“原拆原建”發揮政策疊加效應，采用鋼結構模塊化建造技術，用好《辦法》及模塊化建筑6%容積率激勵的政策紅利，激勵業主包括權屬單位北秀公司出資改造。增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務配套等。業主收獲物業提質增值、企業取得投資收益空間、政府實現城市更新提速，多方共贏局面促使“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的籌資模式得以順利推進。

　　海珠區得勝崗：用建安成本撬動“老破小”變電梯樓

　　毗鄰江南西地鐵站的海珠區得勝崗片區，正在悄然“變身”。改造前，這里坐落著25棟3層到6層的樓梯樓，居住著私房業主和公房租戶。這些建于上世紀六七十年代的磚混結構舊樓，已嚴重老化，是名副其實的“老破小”。

改造前的得勝崗片區。

　　得勝崗片區結合《辦法》，按照自主更新模式進行改造。私房業主只需負擔建安成本，便可撬動從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產升值。比如一套原產權面積為60㎡的老舊房屋，原價值為120萬元左右，改造支出費用約30萬元，建成后房屋價值按周邊一手商品房價格測算可增值到300萬元左右。

　　得勝崗片區涉及直管公房、私房、國有無主地，如果不將這些產權分散的地塊合而為一，改造將受到支離破碎的地塊掣肘。廣州創新用地并宗改造的新路子，以一期為例，地塊內獨棟直管公房占大頭，獨棟私房、混合權屬的樓棟是少數，通過土地并宗，三者未來將復建回遷到一棟現代化住宅樓里，土地集約高效利用，人居環境品質更高。

改造后的得勝崗片區（效果圖）。

　　項目在實現盤活存量資產的同時，加大保障性住房供應。項目分三期推進，第一期已于今年7月開工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，為工薪收入群體提供在市中心的好房子。片區基礎設施和公服配套將在一、二期同步提升，拓寬萬松園路、升級萬松園小學，與市民共享改造的紅利。