【政策解讀】《廣州市不動產登記辦法》亮點系列之二　　《廣州市不動產登記辦法》（下稱《登記辦法》）的另一個亮點是落實《中華人民共和國民法典》，保護合法財產權益，規定了空間分層登記制度，明確地上、地表和地下分層登記，創新空間權屬界限的確定方式；同時細化規定了居住權等新類型物權登記程序及申請材料，為促進市場融資明確了抵押不動產轉移登記及營利法人的教育、醫療、養老等性質的不動產抵押登記。主要體現在以下方面：　　（一）空間分層登記　　《中華人民共和國民法典》第三百四十五條明確規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”而實務中，隨著城市立體空間的開發，土地的利用方式從平面擴大至立體，權屬界限也從傳統的二維地表界線擴大至三維空間界限。如在市政道路、綠地下對地下空間進行二次開發利用，空中連廊建筑物等，均需要對地上、地下的建設用地使用權進行登記，以三維信息確立權屬界限。《登記辦法》對此進行了明確：單建地下空間建設項目，可以單獨辦理建設用地使用權和建筑物、構筑物所有權首次登記。和地表建筑一并建設的結建地下空間建設項目，應當與其地表部分一并辦理建設用地使用權和建筑物、構筑物所有權首次登記；地表部分已經辦理不動產首次登記的，地下部分可以單獨申請辦理首次登記。地下建筑物、構筑物所有權首次登記按照房屋所有權登記有關規定辦理。　　（二）土地經營權登記　　《中華人民共和國民法典》及《中華人民共和國農村土地承包法》明確了土地經營權可依法辦理不動產登記，《登記辦法》從不動產登記角度予以銜接。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三十六條規定：“承包方可以自主決定依法采取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，并向發包方備案。”第四十七條“承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案”，承包經營權可依法設立土地經營權及融資擔保土地經營權，向發包方備案屬于事后行為。故《登記辦法》明確，土地承包經營權人可依法辦理土地經營權登記及土地經營權抵押登記，無需向不動產登記機構提交其向發包方備案的材料。　　而《中華人民共和國農村土地承包法》第四十六條規定：“經承包方書面同意，并向本集體經濟組織備案，受讓方可以再流轉土地經營權。”第四十七條“受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。”即土地經營權人再轉讓或融資擔保土地經營權的，需事先經承包方書面同意及向發包方備案。故《登記辦法》明確土地經營權人辦理土地經營權轉移登記或抵押登記的，應當提交土地承包經營權人書面同意和向集體經濟組織備案的材料。　　（三）居住權登記　　《中華人民共和國民法典》新設立了居住權制度，規定了“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”而目前相關法律、行政法規等均未出臺配套的居住權登記規則。《登記辦法》在前期對外征求公眾意見階段，居住權登記內容引起了社會的廣泛關注。實務中，亦出現諸多居住權登記咨詢或需求案件。為及時落實《中華人民共和國民法典》規定，為實務登記提供法律依據，《登記辦法》規定了居住權首次登記、變更登記以及注銷登記，同時區分了以合同方式設立居住權與遺囑方式設立居住權的不同申請登記主體：以合同方式設立居住權的，當事人雙方應當持不動產權屬證書、居住權合同等辦理居住權首次登記；以遺囑方式設立居住權的，當事人應當持生效遺囑、遺囑人死亡證明等材料申請辦理居住權首次登記。　　（四）抵押不動產登記　　為落實《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產”的規定，并按照自然資源部的統一要求，《登記辦法》規定在辦理抵押權首次登記或抵押預告登記時，在不動產登記簿記載當事人關于轉讓抵押不動產的約定情況，即有無禁止或者限制抵押不動產轉讓的約定。對于因不動產自然狀況或者權利人姓名、名稱發生變化，以及抵押權人和抵押人關于轉讓不動產沒有約定的，抵押人辦理不動產變更登記及轉移登記不涉及抵押權人的利益，故抵押人可自行申請辦理，同時，按照《中華人民共和國民法典》的規定，不動產變更情況及轉移情況，抵押人應當及時自行通知抵押權人。　　（五）教育、醫療衛生、養老用地及設施抵押登記　　《中華人民共和國民法典》明確規定了學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施不得抵押。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國>有關擔保制度的解釋》明確“登記為營利法人的學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等提供擔保，當事人以其不具有擔保資格為由主張擔保合同無效的，人民法院不予支持”。近年來，國家鼓勵民營資本進入教育、醫療、養老領域，促進社會資源的合理利用，允許營利性養老機構將以有償方式取得的土地、設施等資產進行抵押融資。因此，在落實《中華人民共和國民法典》的基礎上，《登記辦法》明確營利法人的教育、醫療、養老土地、房屋等不動產，可依法辦理抵押登記。