廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法的通知穗建規(guī)字〔2023〕8號廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法的通知各區(qū)政府，市教育局、工業(yè)和信息化局、民政局、司法局、規(guī)劃和自然資源局、水務(wù)局、商務(wù)局、城市管理綜合執(zhí)法局、郵政管理局、供電局、稅務(wù)局、通建辦，市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)：　　《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局　　                 2023年5月25日　　廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法第一章  總則　　第一條  為鼓勵和引導(dǎo)社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和運營，激發(fā)社會資本參與改造的積極性、主動性、創(chuàng)造性，培育規(guī)模化實施運營主體，拓寬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金來源渠道，運用市場力量提升社區(qū)服務(wù)水平和治理能力，根據(jù)國家、省、市相關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣州市實際，制定本辦法。　　第二條  社會資本參與本市行政區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（含成片連片改造）及運營管養(yǎng)適用本辦法。　　第三條  引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場運作、依法依規(guī)、公開擇優(yōu)、長效治理、探索創(chuàng)新的基本原則。　　第四條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，指導(dǎo)各區(qū)政府結(jié)合項目實際引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造及運營管養(yǎng)工作。　　其他職能部門應(yīng)當(dāng)按照《廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案》（穗府辦函〔2021〕33號）任務(wù)分工負(fù)責(zé)做好有關(guān)工作。　　區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)及監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)有關(guān)單位做好存量資源整合利用及授權(quán)社會資本運營管理工作，統(tǒng)籌解決改造過程中的難題。　　街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)協(xié)助有關(guān)單位做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查、居民意愿調(diào)查及存量資源整合等工作，并配合區(qū)老舊小區(qū)改造主管部門等做好社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的過程監(jiān)督，做好前期宣傳，協(xié)調(diào)處理有關(guān)矛盾等工作。第二章  社會資本引入主體　　第五條  由各城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施單位作為項目社會資本的引入主體。　　第六條  引入主體負(fù)責(zé)社會資本引入及其監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：　　（一）負(fù)責(zé)配合組織開展項目前期基礎(chǔ)調(diào)查和配合做好策劃方案編制等工作，同時做好宣傳發(fā)動、意見征集等工作；　　（二）負(fù)責(zé)組織城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施方案編制及報批；　　（三）負(fù)責(zé)社會資本引入及合同（協(xié)議）簽訂工作；　　（四）負(fù)責(zé)項目工程組織實施，并監(jiān)督指導(dǎo)社會資本依照合同約定落實實施方案相關(guān)建設(shè)、運營、管養(yǎng)要求；　　（五）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位對社會資本參與改造項目建設(shè)、運營及管養(yǎng)等過程進(jìn)行監(jiān)管；　　（六）負(fù)責(zé)按照合同約定落實合作期滿移交等事項；　　（七）負(fù)責(zé)協(xié)助有關(guān)整合單位統(tǒng)籌整合各類資源，做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，有序推進(jìn)改造項目實施。　　第三章  社會資本參與　　第七條  社會資本可根據(jù)項目實際情況，按照合同（協(xié)議）約定參與以下方面城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作：　　（一）工程建設(shè)。參與市政基礎(chǔ)配套設(shè)施改造提升及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)公共部分、房屋建筑本體共用部位改造和社區(qū)智慧化建設(shè)等；　　（二）存量資源運營。在符合我市消防、房屋結(jié)構(gòu)、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等有關(guān)安全管理要求情況下，對公有房屋、公共低效閑置用地、機(jī)動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，并鼓勵整合相關(guān)國有企業(yè)物業(yè)、私有物業(yè)，成套成片共同改造提升和經(jīng)營管理；　　（三）提供便民專業(yè)服務(wù)。提供養(yǎng)老、托幼、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等公共服務(wù)和超市、菜市場、家政等便民商業(yè)服務(wù)，以及鼓勵根據(jù)業(yè)主需求提供家電維修、社區(qū)團(tuán)購等特色服務(wù)；　　（四）長效治理。可依法參與智慧社區(qū)、社區(qū)安全服務(wù)、公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、市容景觀和綠化管養(yǎng)等基層治理項目，參與城市公共部位和城市家具管養(yǎng)、再生資源回收利用、公共資源開發(fā)利用和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等運營項目，以及參與市政工程（供水、排水、供電、道路、供氣）、消防等設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項目等；　　（五）專業(yè)物業(yè)管理。對于無物業(yè)管理的小區(qū)，可按照《民法典》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)征得業(yè)主同意，提供小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)。　　第八條  社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區(qū)改造項目投資、設(shè)計、建設(shè)、運營和管養(yǎng)等實施工作，通過提供公共服務(wù)和增值服務(wù)，以產(chǎn)生的收益平衡前期投入，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。　　第四章  引入程序　　第九條  項目實施單位協(xié)同相關(guān)部門和單位等組織開展前期項目調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括：　　（一）摸清老舊小區(qū)基本情況，包括老舊小區(qū)地理位置、土地、房屋、人口、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、歷史文化遺產(chǎn)等現(xiàn)狀要素；　　（二）摸查城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施短板和安全隱患；　　（三）梳理城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及周邊資源情況，充分挖掘老舊小區(qū)內(nèi)及周邊公共低效閑置用地、閑置用房、地下空間等各類存量資源，并同步取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)人初步同意授權(quán)管理運營的證明；　　（四）征集居民改造意愿及需求。　　第十條  由市或區(qū)老舊小區(qū)改造職能部門牽頭，會同相關(guān)部門、相關(guān)區(qū)政府，依據(jù)國土空間規(guī)劃，結(jié)合各區(qū)實際情況和改造計劃，劃定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在全面摸清項目區(qū)位條件、人口要素、設(shè)施水平、發(fā)展定位、人文資源、運營資源等情況基礎(chǔ)上進(jìn)行方案策劃，完善城市設(shè)計、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、科學(xué)綠化（含樹木保護(hù)）、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套等，盤點可運營房屋、土地等資源，進(jìn)行資金平衡測算，形成項目改造、資源綜合利用和后期運維管養(yǎng)的合理搭配，確定資金來源安排、社會力量參與等內(nèi)容。　　策劃方案完成編制后，應(yīng)按程序統(tǒng)一征求社區(qū)業(yè)主、居民委員會、街（鎮(zhèn)）、區(qū)相關(guān)職能部門意見，并根據(jù)有關(guān)意見修改完善后進(jìn)行公示，如涉及市屬資源的，還應(yīng)征求市發(fā)改、財政、住建等有關(guān)部門意見。方案涉及重大事項決策的，按規(guī)定組織專家進(jìn)行論證并根據(jù)反饋意見修改完善。　　不涉及資源整合利用的老舊小區(qū)改造項目無需編制策劃方案。　　第十一條  對滿足受理條件的策劃方案應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定報區(qū)政府審定。如涉及成片連片改造或利用市屬資源的，按規(guī)定提交市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審定。　　存量公有房屋、公共低效閑置用地等資源用于老舊小區(qū)改造的，經(jīng)審定的策劃方案依法適用于相關(guān)手續(xù)的辦理。　　第十二條  策劃方案經(jīng)審定后，可合并編報項目建議書和可行性研究報告。　　第十三條  由項目實施單位依據(jù)經(jīng)審定的策劃方案及老舊小區(qū)改造實施方案編制的技術(shù)規(guī)范，組織編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案。在實施方案中應(yīng)設(shè)置社會資本引入專章。專章應(yīng)明確以下內(nèi)容：　　（一）招標(biāo)內(nèi)容，包括對改造項目的設(shè)計、施工、運營、管養(yǎng)等，形成老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單，清單應(yīng)包括需增設(shè)的設(shè)施、改建項目內(nèi)容及預(yù)算，并明確政府與社會資本各自承擔(dān)的實施內(nèi)容；　　（二）社會資本參與改造的方式及內(nèi)容，項目涉及建設(shè)的，應(yīng)明確建設(shè)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時限、資質(zhì)要求、投資概算等；項目涉及運營的，應(yīng)明確運營范圍、內(nèi)容、時限、標(biāo)準(zhǔn)、提供服務(wù)、投資概算及運營保障等內(nèi)容；項目涉及管養(yǎng)的，應(yīng)明確提出項目管養(yǎng)范圍、內(nèi)容、時限、要求及保障措施等。社會資本服務(wù)期限最長不超過20年，國家、省、市對服務(wù)期限有規(guī)定的，從其規(guī)定；　　（三）項目總投資及項目收益分配方案；　　（四）政府配置的資源，包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及周邊公共服務(wù)設(shè)施、存量公有房屋和公共低效閑置用地等；　　（五）社會資本可享受的優(yōu)惠支持政策，包括金融支持、稅收優(yōu)惠等；　　（六）項目發(fā)包方式，可采取設(shè)計施工運營管養(yǎng)一體化方式招標(biāo)，也可視情況針對設(shè)計、施工、運營、管養(yǎng)等不同環(huán)節(jié)采取單獨或幾個組合發(fā)包的多項目方式招標(biāo)。鼓勵采用EPC+O、BOT等模式引導(dǎo)社會資本廣泛參與。　　項目涉及業(yè)主共同決定事項的，應(yīng)按《民法典》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并明確引入社會資本授權(quán)經(jīng)營的范圍、內(nèi)容、提供服務(wù)、收益分配等，形成業(yè)主共有收益項目運營方案。　　第十四條  實施方案初稿完成編制后，由項目實施單位按規(guī)定程序統(tǒng)一征求社區(qū)業(yè)主、居民委員會、街（鎮(zhèn)）、相關(guān)資源產(chǎn)權(quán)（管理權(quán)）單位、相關(guān)職能部門等意見。　　項目實施單位應(yīng)對相關(guān)意見進(jìn)行修改，并將采納情況作出說明，對不予采納的意見和建議應(yīng)當(dāng)說明理由，形成項目實施方案草案及其相關(guān)說明，并依規(guī)定履行表決、公示和專家論證、審議等程序。　　第十五條  項目實施方案經(jīng)論證成熟的，按照相關(guān)規(guī)定提請區(qū)政府審批。　　經(jīng)批復(fù)的實施方案，依法適用于后續(xù)項目引入社會資本、既有建筑活化利用及相關(guān)資源授權(quán)運營管理手續(xù)辦理。　　第十六條  項目實施單位依據(jù)經(jīng)批復(fù)的實施方案辦理存量公有房屋、公共低效閑置用地處置、使用審批等手續(xù)。　　其中涉及既有建筑活化利用、整合利用存量公有房屋的，按照《廣州市老舊小區(qū)既有建筑活化利用實施辦法》（穗建規(guī)字〔2023〕3號）以及我市關(guān)于整合利用存量公有房屋促進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等政策規(guī)定執(zhí)行。　　第十七條  項目立項批復(fù)后，項目實施單位按照經(jīng)批復(fù)的實施方案依法合規(guī)按程序引入社會資本參與老舊小區(qū)改造。　　在同等條件下，擇優(yōu)選擇信用良好、老舊小區(qū)改造經(jīng)驗豐富、為改造項目提供更多資金和服務(wù)、項目運營資源承包總費用報價更高的社會資本作為項目合作方。　　第十八條  項目實施單位與社會資本簽訂合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。　　項目合同（協(xié)議）應(yīng)當(dāng)包括合作范圍和期限、合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、社會資本應(yīng)完成的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管養(yǎng)及房屋安全管理責(zé)任、付費與績效考評、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任、退出機(jī)制、爭議解決、服務(wù)期限和計劃進(jìn)度安排、質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)以及合同期限屆滿后項目移交方式、程序和要求等主要內(nèi)容。　　第十九條  社會資本按照合同（協(xié)議）約定履行項目建設(shè)、運營、管養(yǎng)等職責(zé)，對工程質(zhì)量及安全管理負(fù)責(zé)。在項目運營期間，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便利的公共服務(wù)。　　第二十條  由項目實施單位負(fù)責(zé)牽頭，區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主管等相關(guān)部門、街道（鎮(zhèn)）以及社區(qū)配合，對項目實施跟蹤指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，并從資金投入和使用、項目完成情況、改造效果、居民滿意度等方面建立老舊小區(qū)改造項目考核評估機(jī)制，對社會資本履約情況進(jìn)行監(jiān)督管理。第五章  附則　　第二十一條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年。