搜索
聽全文
增府辦規〔2021〕7號
廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區集體經營性
建設用地使用權入市實施辦法（試行）的通知
各鎮政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構：
《增城區集體經營性建設用地使用權入市實施辦法（試行）》業經區人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，徑向市規劃和自然資源局增城區分局反映。
廣州市增城區人民政府辦公室
2021年12月6日
增城區集體經營性建設用地使用權入市實施辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為加快建立城鄉統一的建設用地市場，規范本區集體經營性建設用地使用權入市，促進土地資源節約集約利用，保障和實現集體經營性建設用地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（省政府令第100號）等政策法規，結合本區實際，制定本辦法。
第二條 本區行政區域內的集體經營性建設用地入市適用本辦法。
按本辦法入市的集體經營性建設用地，其所有權人和入市前的使用權人應是集體經濟組織。
本辦法所稱集體經營性建設用地是指土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業服務業、物流倉儲的經營性用途土地，建設鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地、農村宅基地除外。
本辦法所稱入市是指在集體經營性建設用地所有權不變的前提下，集體經營性建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移的行為，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押。
集體經營性建設用地使用權出讓，是指集體經營性建設用地所有權人作為出讓人，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出讓給集體經營性建設用地使用權人，由集體經營性建設用地使用權人向集體經營性建設用地所有權人支付出讓價款的行為。
集體經營性建設用地使用權出租，是指集體經營性建設用地所有權人作為出租人，將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體經營性建設用地使用權轉讓，是指集體經營性建設用地使用權人將集體經營性建設用地使用權再轉移的行為。
集體經營性建設用地使用權轉租，是指承租人將集體經營性建設用地使用權再租賃的行為。
集體經營性建設用地使用權抵押，是指集體經營性建設用地使用權人不轉移對集體經營性建設用地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第三條 有下列情形之一的，集體經營性建設用地使用權不得入市：
（一）未辦理集體土地所有權證書和集體建設用地使用權證書的。
（二）集體經營性建設用地或其地上建筑物、附著物權屬有爭議的且對入市未達成一致意見的。
（三）集體經營性建設用地的地上建筑物、附著物不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃等國土空間規劃，消防安全，建設工程質量的。
（四）集體經營性建設用地及其地上建筑物、附著物存在被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利等情形。
（五）納入擬征地范圍的。
第四條 集體經營性建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
第五條 集體經營性建設用地上的建筑物及其他附著物入市前，地上建筑物及其他附著物須取得規劃、建設主管部門出具符合城鄉規劃、建設工程質量和消防安全的意見。
第六條 集體經營性建設用地使用權出讓的最高年限不得超過同類用途國有建設用地使用權出讓的最高年限：工業、物流倉儲用地50年，商業服務業用地40年。出租的最高年限不得超過20年。
轉讓、轉租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使用年限后剩余的使用年限。
第二章 集體經營性建設用地使用權的出讓、出租
第七條 集體經營性建設用地使用權出讓、出租應具備以下條件：
（一）已辦理集體土地所有權證書。
（二）已辦理集體建設用地使用權證書。
（三）取得有效的用地規劃許可文件。
（四）取得集體經濟組織同意入市的書面證明材料。
第八條 集體經營性建設用地使用權入市前，集體經濟組織應采取重大事項集體決議的方式對入市方案進行集體決議，并形成同意入市的書面證明材料和表決同意書。集體經營性建設用地所有權人與使用權人不一致的情況下，應取得所有權人及使用權人的同意入市證明。按照以下程序進行集體決議同意入市：
（一）發布通告。本集體經濟組織應當在集體經濟組織成員會議或成員代表會議召開之日起提前10日發布通告，列明入市方式、地塊現狀、入市起始價、意向競買（租）人要求、入市收益收取方式等入市方案事項，并通知舉行集體經濟組織成員會議或成員代表會議的時間、地點、參加人員及提出異議的途徑。
（二）召開集體經濟組織成員會議或成員代表會議。集體經濟組織成員會議或成員代表會議對入市方案進行表決。入市方案必須取得本集體經濟組織的2/3以上成員或者成員代表表決同意，并形成表決同意書。
入市方案應包含入市方式、土地界址、地塊現狀、項目準入條件、面積、使用年限、動工期限、土地用途、規劃條件、入市起始價、集體收益分配安排和雙方其他權利義務。還應包含能否提前收回以及提前收回的條件及補償方式，依法征收集體經營性建設用地所有權時的補償方式，使用年限屆滿是否續期及地上建筑物、其他附著物所有權處理方式，意向競買（租）人要求，使用權人轉讓、轉租或抵押是否需經出讓人或出租人同意，違約責任等內容。
（三）進行公示。經表決同意的入市方案應當自方案通過之日起30日內在本村公示欄及宗地現場進行公示，公示時間不得少于5個工作日。公示期間，有1/3 以上有選舉權的集體經濟組織成員對會議決議提出異議或1/10以上有選舉權的成員對成員代表會議決議提出異議的，不得申請入市。
（四）形成同意入市的書面證明材料。經上述程序集體決議，集體經營性建設用地使用權可以入市的，由本集體經濟組織形成同意入市的書面證明材料。
第九條 自取得同意入市的書面證明材料之日起90日內，集體經營性建設用地所有權人應向市規劃和自然資源局增城區分局提交入市申請。集體經營性建設用地所有權人與使用權人不一致的情況下，應雙方共同向市規劃和自然資源局增城區分局提交入市申請。按照以下材料提交申報資料：
（一）集體經營性建設用地使用權入市申請表；
（二）申請人身份證明文件及委托代理人的身份證明材料；
（三）集體土地所有權證書和集體建設用地使用權證書；
（四）集體經營性建設用地宗地圖；
（五）同意入市的書面證明材料；
（六）表決同意書和經表決同意的入市方案；
（七）已開立的受屬地鎮（街）監管的社會保障專用賬號；
（八）集體經濟組織用于收取集體建設經營性用地使用權出讓、出租收益的賬號；
（九）規劃、建設主管部門出具地上建筑物及其他附著物符合城鄉規劃、建設工程質量和消防安全的意見。
逾期不申報的，需按第八條規定重新進行入市流程。
第十條 集體經營性建設用地使用權出讓的，集體經營性建設用地所有權人應委托公共資源交易平臺以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓，并取得公共資源交易平臺出具的成交確認書或中標通知書。
集體經營性建設用地使用權出租的，集體經營性建設用地所有權人應委托區農村集體“三資”管理服務平臺以公開方式進行出租，并取得屬地鎮（街）農村集體資產交易中心出具的成交確認書。
第十一條 集體經營性建設用地使用權出讓、出租，應當依照核準內容和要求，交易雙方在取得成交確認書或中標通知書后15日內簽訂合同。集體經營性建設用地所有權人與使用權人不一致的情況下，應由所有權人與使用權人協商后，由所有權人和受讓（承租）人簽訂合同。合同應當載明入市形式、土地界址、地塊現狀、面積、使用年限、動工期限、動工標準、土地用途、規劃條件、成交價格和雙方其他權利義務。還應包含能否提前收回以及提前收回的條件及補償方式，依法征收集體經營性建設用地所有權時的補償方式，使用年限屆滿是否續期及地上建筑物、其他附著物所有權處理方式，使用權人轉讓、轉租或抵押是否需由出讓人或出租人同意，違約責任等內容。
集體經營性建設用地使用權入市后，對合同執行產生爭議的，由交易雙方協商處理，協商不成的，依照合同約定申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第十二條 集體經營性建設用地使用權出讓的，受讓人應當按照出讓合同的約定，在付清土地出讓價款及按規定繳納相關稅、費后，方可辦理不動產相關登記手續。
第十三條 集體經營性建設用地使用權出讓后，交易雙方應當在付清土地出讓價款及按規定繳納相關稅、費后持以下材料，向區不動產登記機構申請辦理不動產相關登記：
（一）廣州市不動產登記申請表；
（二）身份證明文件；
（三）集體建設用地使用權證書；
（四）成交確認書或中標通知書；
（五）集體經營性建設用地使用權出讓合同；
（六）不動產權籍調查成果（含權屬界線套圖、宗地圖）；
（七）稅務部門出具的納（免）稅證明；
（八）出讓人出具的已付清土地出讓價款證明；
（九）規劃、建設主管部門出具地上建筑物及其他附著物符合城鄉規劃、建設工程質量和消防安全的意見。
第十四條 集體經營性建設用地使用權出租的，交易雙方應當在合同簽訂后15日內向屬地鎮（街）辦理出租登記手續，區不動產登記機構可根據屬地鎮（街）的出租登記手續辦理出租相關信息注記。
第十五條 集體經營性建設用地使用權人應當按照批準的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經集體經營性建設用地所有權人和市規劃和自然資源局增城區分局同意，報原批準用地的人民政府批準。經批準后，集體經營性建設用地所有權人應按批準后的土地用途重新與集體經營性建設用地使用權人簽訂合同，調整土地成交價款或租金。其中，在城鄉規劃區內改變土地用途的，按《廣州市城鄉規劃條例（2020年修正）》相關要求辦理。
第十六條 集體經營性建設用地所有權人應當充分尊重集體經營性建設用地使用權人的合法權益，在約定的出讓、出租年限內不得收回集體經營性建設用地使用權。
確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回集體經營性建設用地使用權、出租權益的，集體建設用地所有權人應當按照有關規定對集體經營性建設用地使用權人給予合理補償或根據合同約定補償。
出讓交易雙方應向區不動產登記機構申請辦理不動產相關登記；出租交易雙方應向屬地鎮（街）辦理出租登記手續，區不動產登記機構可根據屬地鎮（街）的出租登記手續辦理出租相關信息注記。
第十七條 集體經營性建設用地使用權人要求繼續使用土地的，應當最遲在合同屆滿前1年內與集體經營性建設用地所有權人協商，集體經營性建設用地所有權人經集體決議同意繼續使用的，重新約定出讓、出租價格，重新簽訂合同，在支付土地出讓價款或租金及按規定繳納相關稅、費后，重新辦理不動產相關登記手續和出租注記手續。
集體經營性建設用地使用年限屆滿，集體經營性建設用地使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲批準的，集體經營性建設用地所有權人可無償收回土地，可單方向區不動產登記機構申請辦理不動產變更登記；或向屬地鎮（街）注銷登記手續，區不動產登記機構可根據屬地鎮（街）的注銷登記手續辦理相關信息注記。集體經營性建設用地上的建筑物及其他附著物按照合同的約定處理。
第十八條 依法需要征收集體經營性建設用地所有權的，集體經營性建設用地使用權入市自有審批權的人民政府批準征收方案時終止。
征收主體應當依法給予集體經營性建設用地所有權人補償。集體建設用地所有權人應當根據集體經營性建設用地使用權入市合同的約定，給予集體經營性建設用地使用權人補償。
第三章 集體經營性建設用地使用權的轉讓、轉租
第十九條 集體經營性建設用地使用權轉讓，應符合下列條件：
（一）已辦理集體建設用地使用權證書；
（二）集體經營性建設用地使用權轉讓時，應取得出讓人同意轉讓的書面意見；如出讓合同中已明確集體經營性建設用地使用權轉讓無需經出讓人同意的，可不提供同意轉讓的書面意見，但需告知出讓人。
第二十條 集體經營性建設用地使用權轉租，必須符合下列條件：
（一）已在屬地鎮（街）辦理出租手續；
（二）集體經營性建設用地使用權轉租時，應取得原出租合同的出租人同意轉租的書面意見和已在屬地鎮（街）辦理出租證明的文件；如原出租合同中已明確集體經營性建設用地使用權轉租無需再經原出租人同意的，可不提供同意轉租的書面意見，但需告知原出租人。
第二十一條 集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂合同。通過出讓、轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權轉讓的，原受讓人的權利、義務隨之轉移；通過出租、轉租方式取得的集體經營性建設用地使用權，承租人應當繼續履行原出租合同的權利、義務。
第二十二條 集體經營性建設用地使用權轉讓的，受讓人應當按照合同的約定，在付清土地成交價款及按規定繳納相關稅、費后，方可辦理不動產相關登記手續。
第二十三條 集體經營性建設用地使用權轉讓后，交易雙方應當在付清土地成交價款及按規定繳納相關稅、費后持以下材料，向區不動產登記機構申請辦理不動產相關登記：
（一）廣州市不動產登記申請表；
（二）身份證明文件；
（三）集體建設用地使用權證書；
（四）集體經營性建設用地使用權轉讓合同（協議）；
（五）集體經營性建設用地使用權出讓合同；
（六）轉讓成交確認書或中標通知書（屬公開方式轉讓）；
（七）稅務部門出具的納（免）稅證明。
第二十四條 符合以下條件的集體經營性建設用地使用權轉讓，集體經營性建設用地使用權人應當委托公共資源交易平臺通過公開方式轉讓：
（一）國有企業、集體企業和公有經濟成分占主導地位的公司、企業集體經營性建設用地使用權轉讓（含以集體經營性建設用地使用權為條件進行的合營合作建房）；
（二）為實現抵押權而進行的集體經營性建設用地使用權轉讓；
（三）判決、裁定需要拍賣的集體經營性建設用地使用權轉讓。
第二十五條 集體經營性建設用地使用權轉租后，已經原出租合同出租方同意的，交易雙方應當在合同生效后到屬地鎮（街）辦理轉租手續。租賃合同發生變更的，應到屬地鎮（街）辦理租賃變更手續；租賃合同解除、終止，應到屬地鎮（街）辦理合同注銷手續。區不動產登記機構可根據屬地鎮（街）的相關登記手續辦理信息注記。
第四章 集體經營性建設用地使用權抵押
第二十六條 集體土地所有權不得抵押。
第二十七條 集體經營性建設用地使用權抵押的，債務人不履行債務時，債權人有權依法處分抵押的集體經營性建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體經營性建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理轉移登記。
抵押權實現后，不得改變集體土地所有權性質。
第二十八條 集體經營性建設用地使用權人應當按照以下程序進行集體經營性建設用地使用權抵押：
（一）集體經營性建設用地所有權人抵押集體經營性建設用地使用權，應當持有集體建設用地使用權證書以及按照本辦法第八條規定取得同意抵押的書面意見。
通過出讓、轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權人抵押集體經營性建設用地使用權，應當持有集體經營性建設用地使用權證書以及取得集體經營性建設用地所有權人同意抵押的書面意見。如已在原出讓合同中明確抵押無需經出讓人同意的，可不提供同意抵押的書面意見，但需告知出讓人。
（二）應由集體經營性建設用地使用權人和債權人雙方持抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。
（三）抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。
區不動產登記機構辦理集體經營性建設用地使用權抵押登記。
第二十九條 抵押雙方應當在抵押合同簽訂后持以下材料向區不動產登記機構申請辦理抵押登記。
（一）集體經營性建設用地所有權人抵押集體經營性建設用地使用權的：
1.廣州市不動產登記申請表；
2.身份證明文件；
3.集體建設用地使用權證書；
4.主債權合同和抵押合同；
5.經本集體經濟組織成員大會或授權成員代表會議決定通過的材料（抵押物屬集體經濟組織的）。
（二）以出讓、轉讓方式取得集體經營性建設用地使用權辦理抵押的：
1.廣州市不動產登記申請表；
2.身份證明文件；
3.集體建設用地使用權證書；
4.主債權合同和抵押合同；
5.出讓合同；
6.轉讓合同；
7.集體經濟組織同意抵押的書面證明（出讓方在出讓合同中已明確約定同意抵押的除外）。
第三十條 有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料，向區不動產登記機構申請抵押權注銷登記：
（一）主債權消滅；
（二）抵押權已經實現；
（三）抵押權人放棄抵押權。
第五章 集體經營性建設用地租賃權抵押
第三十一條 集體經營性建設用地應當按照以下程序進行集體經營性建設用地租賃權抵押：
（一）通過出租或轉租方式取得集體經營性建設用地需要抵押集體經營性建設用地租賃權的，應當持有屬地鎮（街）出具的租賃證明文件以及取得集體經營性建設用地所有權人同意抵押的證明文件。如已在原出租合同中明確抵押無需經集體經營性建設用地所有權人同意的，可不提供同意抵押的證明文件，但需告知原出租人。
（二）應由三方當事人（集體經營性建設用地所有權人、承租人和債權人）持抵押合同與主債權合同等必要材料，共同向區不動產登記機構申請辦理集體經營性建設用地租賃權抵押注記。
抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。
（三）區不動產登記機構進行集體經營性建設用地租賃權抵押注記。
集體經營性建設用地租賃權抵押權不以不動產登記機構的注記為生效要件。
第三十二條 集體經營性建設用地租賃權抵押雙方應當在抵押合同簽訂后15日內持以下材料向區不動產登記機構申請辦理租賃權抵押注記：
（一）申請表；
（二）身份證明文件；
（三）主合同和抵押合同；
（四）出租合同；
（五）轉租合同；
（六）屬地鎮（街）出具的租賃證明文件。
第三十三條 有下列情形之一的，當事人可以持集體經營性建設用地租賃權抵押注銷的必要材料，向區不動產登記機構申請租賃權抵押權注銷注記
（一）主債權消滅；
（二）身份證明文件；
（三）抵押權已經實現；
（四）抵押權人放棄抵押權。
第六章 地價、土地收益管理
第三十四條 集體經營性建設用地使用權出讓的起始價不得低于廣州市集體建設用地基準地價成果所明確的本區相應地段相同用途的集體工業用地區片、集體商業服務業用地區片基準地價的70％。
第三十五條 集體經營性建設用地所有權人出讓、出租集體經營性建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體經營性土地所有權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財產統一管理，村集體經濟組織應按《廣州市人民政府關于規范農村集體經濟組織管理的若干意見》（穗府〔2014〕34號）中集體資產經營管理的重大事項決策程序明確一定繳存比例并存入規定的銀行專戶，專項用于本集體經濟組織成員的支出，不得挪作他用。
第三十六條 集體經營性建設用地有償使用收益，按照優先用于發展壯大集體經濟的原則，由集體經濟組織按法定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經濟組織的成員公開。
按法定程序決定的收益使用方案，應向屬地鎮（街）報備。
第七章 其他
第三十七條 入市后的集體經營性建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業的集體建設用地使用權及房屋所有權（工業物業產權、商業物業產權、物流倉儲物業產權）產權分割及分割轉讓參照《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字﹝2019﹞3號）和《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》（粵自然資規字﹝2017﹞65號）的規定執行。
第三十八條 集體經營性建設用地不得用于商品房地產開發和住宅建設（包含公寓、小產權房、租賃住房等），不按照批準的用途使用集體經營性建設用地的，應當按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。
第三十九條 違反本辦法第十條規定的，區不動產登記機構不得為其辦理產權相關登記、注記手續。
第四十條 集體經營性建設用地使用權人應在簽訂出讓合同時同步簽訂開發利用監管協議，屬地鎮（街）負責轄區范圍內集體經營性建設用地的供后監管工作，包括統籌協調區相關職能單位按工作職責及開發利用監管協議約定實施監管。
附則
第四十一條 市規劃和自然資源局增城區分局等職能部門以及鎮（街）應對增城區集體經營性建設用地的入市申請、平臺交易、不動產登記、用途變更、物業產權分割及分割轉讓等環節加強監管，有效防范廉政風險。對入市過程中出現的違紀違規行為予以嚴肅問責和堅決查處，確保增城區入市工作“陽光、規范、高效、廉潔”。
第四十二條 本辦法自發布之日起試行，有效期3年。
公開方式：主動公開
粵公網安備 44010602000929號
關注 · 廣州政府網
