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        市政府常務(wù)會議審議通過《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法(試行)》
        聽全文 2024-06-21 來源:廣州日報
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        危舊房改造允許適度“加面積”

          6月20日,16屆73次廣州市政府常務(wù)會議審議通過《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)。《辦法》規(guī)定了城鎮(zhèn)危舊房改造的適用范圍、基本原則、改造模式、改造資金籌措等內(nèi)容,明確了多產(chǎn)權(quán)拆除重建這一空白領(lǐng)域的全流程建設(shè)指引。

          根據(jù)《辦法》,在滿足改造要求的情況下,廣州市鼓勵危舊房改造優(yōu)化戶型設(shè)計和空間布局,并支持住宅成套化改造、增設(shè)電梯、公共走廊、地下停車庫等配套設(shè)施,并允許適度增加建筑面積,其中,地上建筑規(guī)模總增量按不超過30%控制。

          改造方向:綠色、宜居、韌性、智慧

          所謂“危舊房”,指磚木結(jié)構(gòu)房屋或經(jīng)房屋使用安全鑒定單位根據(jù)國家、省危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定危險等級為B級、C級和D級,或根據(jù)國家、省房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為一般損壞房、嚴重損壞房、危險房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區(qū)。

          據(jù)介紹,《辦法》適用于廣州市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上危舊房的改造,其中,鑒定為B級或一般損壞房實行“愿改則改”,磚木結(jié)構(gòu)、鑒定為C、D級或嚴重損壞房、危險房實行“應(yīng)改盡改”,消除房屋安全隱患,提升人居環(huán)境與品質(zhì)。

          根據(jù)《辦法》,廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造工作將遵循“尊重歷史、實事求是、多措并舉、分類實施、因地制宜、綠色安全、優(yōu)化簡化”的原則,打造綠色、宜居、韌性、智慧的“好房子”。

          在確保改善房屋安全狀況及不突破生態(tài)環(huán)境底線管控要求,且周邊條件允許的情況下,城鎮(zhèn)危舊房可采取“維修加固”和“拆除翻建”兩大模式,通過合理整合建筑使用功能,優(yōu)化建筑設(shè)計,提升城市品質(zhì)及改善人居環(huán)境。

          為增加改造靈活度,完善功能配套,提升居住環(huán)境與品質(zhì),《辦法》鼓勵城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目對戶型設(shè)計和空間布局進行創(chuàng)新,優(yōu)化使用功能,推廣應(yīng)用新型工業(yè)化建造。

          在不增加資源環(huán)境承載壓力前提下,《辦法》明確允許單幢房屋可按不增加戶數(shù)、不改變原建筑規(guī)劃用途、基本不擴大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的新“四不”標(biāo)準(zhǔn),而老舊小區(qū)按不增加戶數(shù)、不改變原建筑規(guī)劃用途、不突破用地紅線的標(biāo)準(zhǔn)實施拆除翻建,并鼓勵采取多、高層建筑方式實施改造建設(shè),適當(dāng)增設(shè)公共活動空間和公共服務(wù)配套設(shè)施,集約用地。

          支持政策:多渠道籌集改造資金

          根據(jù)《辦法》,危舊房改造所需資金應(yīng)由房屋使用安全責(zé)任人自主籌集,為多渠道擴充改造資金,同時,《辦法》鼓勵市場主體通過入股、聯(lián)營等方式參與危舊房改造。

          為進一步支持危舊房改造資金籌措,《辦法》鼓勵銀行機構(gòu)提供專項融資服務(wù),支持通過房產(chǎn)抵押進行融資擔(dān)保,支持房屋安全責(zé)任人按規(guī)定通過提取物業(yè)專項維修資金、單位住房維修基金、個人公積金(住房補貼)以及公積金貸款等方式籌集改造資金。

          據(jù)了解,目前廣州市存在部分危舊房為非成套住宅,或內(nèi)部功能空間尺度標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)行規(guī)范的成套住宅。為滿足基本生活需求,改善人居環(huán)境,《辦法》允許危舊房在進行解危同時,實施成套化改造和適當(dāng)增加建筑面積、增配服務(wù)設(shè)施。其中,非成套住宅進行成套化改造,原每戶套內(nèi)可完善廚房、衛(wèi)生間等必備設(shè)施功能;對于套內(nèi)建筑面積不超過90平方米的成套住宅,每戶原有廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設(shè)計規(guī)范》最低標(biāo)準(zhǔn)的,可以適當(dāng)增加使用面積。具體來說,廚房使用面積約4平方米,衛(wèi)生間約3平方米;套內(nèi)建筑面積超過90平方米的住宅原則上不得增加套內(nèi)面積。

          為鼓勵改善配套條件,《辦法》明確有條件的城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目可增設(shè)電梯、交通必需的公共走廊、無障礙設(shè)施、地下停車庫等配套及附屬設(shè)施,補充必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與公共安全設(shè)施,新增建筑面積應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定計算規(guī)劃容積率面積,其中地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。

          受客觀歷史條件限制,個別拆除翻建的城鎮(zhèn)危舊房改造項目,難以滿足現(xiàn)行各類建筑設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。為解決這一實際改造中的痛點,《辦法》提出,在保障公共利益,妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下,間距、建筑退讓、綠地率等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制,但應(yīng)綜合運用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料等保障措施提高結(jié)構(gòu)、消防安全水平和通過第五立面利用、垂直綠化等方式提高綠化水平。

          在改造流程方面,《辦法》明確了多產(chǎn)權(quán)拆除重建這一空白領(lǐng)域的全流程建設(shè)指引,并引入聯(lián)合審核機制縮短審批時間。

          根據(jù)《辦法》,危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人,為危舊房改造活動的主體。多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房需經(jīng)不低于90%的房屋使用安全責(zé)任人表決同意改造并確定項目建設(shè)單位后,方可啟動改造。

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