明確新建農村住宅建設標準
宅基地建房面積不超280㎡
5月12日，15屆109次市政府常務會議審議通過了《關于加強農村住宅建設管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。《實施意見》在尊重農民意愿的基礎上，力求有效破解農村住宅建設中存在的難題，改善農村人居環境，提高節約集約用地水平。《實施意見》明確了一戶一宅的認定標準、存量宅基地房屋確權登記原則，以及新建農村住宅建設標準等。
《實施意見》適用于規范廣州市農村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房的管理。
“一戶一宅”如何認定？
“一戶”的認定：1.夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；2.有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；3.是獨生子女的，結婚后可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶；4.離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。
“一宅”的認定。由村（居）民自行向村委會（村集體經濟組織）申報，經村委會（村集體經濟組織）組織公示后無異議的，由村委會（村集體經濟組織）出具意見，并報鎮人民政府或街道辦事處（以下簡稱鎮街）審核確認。各區人民政府按照“以成員認定、以戶取得”的原則，進一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。
存在以下情形的，不得再申請新建農村住宅或購買村民公寓式住宅：1.不符合分戶條件的；2.存在“一戶多宅”情形的；3.將原有住宅出賣、出租、贈予他人的；4.已視為多戶合并建房，并認定為“一戶一宅”的每一單戶；5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給集體經濟組織的。
存量宅基地房屋 怎么確權登記？
1.1986年12月31日前已建成的農村住宅，至今未擴建或翻建，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，由村委會（村集體經濟組織）報鎮街審核同意后，予以確權登記。
2.有合法的宅基地使用權來源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農村住宅，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，經鎮街確認符合建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記；1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農村住宅，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，經鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記。
3.無合法的宅基地使用權來源材料，2015年7月15日前已建成的，未經批準占用土地建設的農村住宅，區規劃和自然資源部門應當核查土地和規劃情況，根據不同時期管理政策確定房屋是否符合確權登記條件。對于符合分配宅基地建房資格的農戶，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議，經鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，可申請辦理確權登記。
4.符合確權登記的農村住宅，建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和《不動產權證》附記欄中注明不作為權屬面積登記。
5.存量宅基地房屋的建房面積標準由各區人民政府依據轄區歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農村住宅，按現行相關法律法規處理。
新批準宅基地 建房能建多大？
農村宅基地建房標準為，新批準農村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內，建筑面積控制在280平方米以內，建筑層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設梯間和功能用房的建筑高度≤14米。村民公寓式住宅，每戶村（居）民可以選擇1套或者多套公寓式住宅，每戶總申請的建筑面積控制在280平方米以內。
同時，明確了宅基地及住房置換城鎮住房標準。經區人民政府審核批準，可以按照其宅基地上已經確權發證的符合規定的住房面積1：1的比例，在相鄰區域置換成拆遷安置房；宅基地住房確權面積小于280平方米的，超出確權面積部分按安置房建設成本價交納費用后進行置換，置換總面積最多不超過280平方米；宅基地住房確權面積超出280平方米的部分，可予以相應的貨幣補償。
農村存量土地如何高效使用？
《實施意見》還明確了盤活農村存量土地。在維護村（居）民合法權益的前提下，經村委會（村集體經濟組織）同意，通過有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式，引導宅基地有序規范退出。村委會（村集體經濟組織）可以出租、合作、入股等方式盤活利用空閑農村住宅及宅基地，兼顧古村落旅游開發與文化保護。在保障閑置宅基地、閑置農村住宅原權利人合法權益，并符合宅基地建房標準的前提下，可以村委會（村集體經濟組織）為單位，申請辦理建房審批，進行拆舊建新，用以建設鄉村振興項目。復墾騰退出來的建設用地指標優先保障所在村建設需要后，結余部分以公開交易方式流轉用于城鎮建設。
如何多渠道統籌建設資金？
《實施意見》明確了各區人民政府資金投入范圍。各區人民政府可根據本區的實際情況將村（居）民申請建設個人住宅涉及的現狀地形圖規劃核查、規劃放線、用地規劃核實等費用納入本級財政預算，并對符合條件的農村住宅建設給予住房設計費用和建筑風貌補助。對建設村民公寓“上樓”居住的，節余用地優先安排村公共服務設施后，可以作為村集體經濟發展用地，并給予一定的資金支持。
穩步推進拆舊、復墾、交易和分配，復墾指標收益扣除成本后，凈收益按5%、5%、5%、10%和75%的比例分配給區級財政、鎮級財政、村民委員會、土地所有權人和土地使用權人。
如何遏制違法建房？
《實施意見》強調提升綜合執法效能，遏制新增違法建房。各區人民政府建立多部門共同參與的綜合執法機制，完善執法鏈條。鎮街負責履行“兩違”巡查、監管、查處職責，發現新增違法行為第一時間通過執法聯動機制發揮控制作用，跟進后續拆除、整治。
各區人民政府要按照《廣州市公共信用信息管理規定》，將農村住宅建設情況納入社會信用體系管理，對農村住宅建設中出現的違法違規行為列入失信記錄，對行為主體采取相應的懲戒措施，以社會信用體系強化對農民違法建房行為的有效制約。
《實施意見》還明確了責任追究。對非法出售、轉讓宅基地，采取非法手段騙取宅基地登記，超過批準用地面積或者擅自變更位置建住宅的，相關批準、登記文件由相應職能部門按程序予以撤銷或確定為無效。《實施意見》自印發之日起施行，有效期5年。
- 2020-08-06 廣州市人民政府辦公廳關于加強農村住宅建設管理的實施意見
