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廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引的通知穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2020〕4號(hào)廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引的通知各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：　　《廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向我局反映。廣州市規(guī)劃和自然資源局2020年12月22日廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引　　為支持舊村整體改造，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)省政府《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）、省委深改委《關(guān)于支持廣州深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（粵改委發(fā)〔2020〕12號(hào)）和市委市政府《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（穗字〔2020〕10號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本指引。　　一、適用條件　　已納入《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》（穗府辦函〔2020〕66號(hào)）或城市更新儲(chǔ)備庫的舊村全面改造項(xiàng)目，且符合以下條件的，可按本指引開展整合土地和異地平衡工作。　　（一）整合土地。　　已納入舊村全面改造范圍，因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，或涉及重點(diǎn)區(qū)域、重要地段、重要節(jié)點(diǎn)，或需要成片連片統(tǒng)籌的項(xiàng)目，可通過改造主體整合收購鄰近的國有建設(shè)用地（閑置土地除外）或?qū)⒄畠?chǔ)備用地與村集體用地（國有性質(zhì)、有建設(shè)用地合法來源文件）置換，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地。　　整合收購或進(jìn)行置換的用地，原則上應(yīng)在本行政村（或轉(zhuǎn)制社區(qū)）范圍內(nèi)，且實(shí)施時(shí)應(yīng)符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃）；不符合標(biāo)圖建庫條件的，只能用于復(fù)建安置和公益設(shè)施建設(shè)。　　（二）異地平衡。　　對(duì)于受白云國際機(jī)場(chǎng)、白云山、生態(tài)與水源保護(hù)、軍事用地、歷史文化保護(hù)等特殊控制區(qū)影響，且無法通過整合土地實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的舊村全面改造項(xiàng)目，可采取聯(lián)動(dòng)改造、儲(chǔ)備用地支持等方式進(jìn)行異地平衡。　　異地平衡以區(qū)內(nèi)平衡為主。越秀區(qū)舊村全面改造項(xiàng)目可以跨區(qū)平衡，其他行政區(qū)舊村全面改造項(xiàng)目涉及國家、省重點(diǎn)項(xiàng)目、全市重大項(xiàng)目和兩區(qū)毗鄰片區(qū)需要同步改造類的項(xiàng)目確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，也可以跨區(qū)平衡。各區(qū)跨區(qū)平衡項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)市政府同意。　　涉及跨區(qū)平衡的，異地承接地塊優(yōu)先承接產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、辦公等）開發(fā)，且需符合所在區(qū)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求。　　二、具體類型　　（一）整合土地。　　1.收購。　　整合收購的用地（不含邊角地、插花地、夾心地）原則上不超過整合收購前改造范圍總用地面積的10%。整合收購可按舊村莊、舊城鎮(zhèn)有關(guān)成本核算辦法計(jì)算改造成本；也可參照《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)）關(guān)于收回國有舊廠房整宗土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算改造成本；涉及舊城鎮(zhèn)的，也可參照《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（穗府規(guī)〔2017〕18號(hào)）的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算改造成本。　　整合收購的用地可由改造主體憑收購協(xié)議、項(xiàng)目實(shí)施方案及批復(fù)等文件，在完成上蓋物拆除并注銷原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，由改造主體一并實(shí)施改造。　　2.置換。　　與政府儲(chǔ)備用地置換的原村集體用地，屬國有建設(shè)用地的可直接置換；屬集體建設(shè)用地的，應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)后置換。置換前雙方均應(yīng)完成上蓋物的拆除、原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的注銷和土地平整。　　用地置換時(shí)，地塊價(jià)值原則上參照《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)）收回國有舊廠整宗土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)政府依法組織評(píng)估。已完成儲(chǔ)備的用地，評(píng)估價(jià)值不低于土地儲(chǔ)備成本。涉及市本級(jí)土地儲(chǔ)備用地的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)經(jīng)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)同意。置換用地的評(píng)估價(jià)存在差異時(shí)，由區(qū)政府組織置換用地雙方協(xié)商一致。　　置換后的用地作為調(diào)入地塊一并納入舊村實(shí)施改造，原村集體用地作為調(diào)出地塊不納入舊村改造范圍。涉及標(biāo)圖建庫范圍調(diào)整的，由標(biāo)圖建庫主管部門按規(guī)定辦理。　　（二）異地平衡。　　1.聯(lián)動(dòng)改造。　　符合本指引第一（二）條要求的舊村全面改造項(xiàng)目，優(yōu)先選擇同一改造主體的其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地實(shí)施聯(lián)動(dòng)改造，統(tǒng)一編制片區(qū)策劃方案和控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案，將不能在本村權(quán)屬范圍內(nèi)平衡的開發(fā)權(quán)益（經(jīng)依法批準(zhǔn)的舊村全面改造項(xiàng)目中的融資和復(fù)建安置建筑面積），按“價(jià)值相當(dāng)”的原則轉(zhuǎn)移至其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地上。　　原則上村民和村集體的安置房在本村權(quán)屬用地上安置，融資建筑面積可進(jìn)行開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移。經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法表決同意將村民和村集體安置房轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)的，也可進(jìn)行開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移。由區(qū)政府依法組織，按提交有審批權(quán)機(jī)構(gòu)審議項(xiàng)目實(shí)施方案前12個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，測(cè)算轉(zhuǎn)移的開發(fā)權(quán)益價(jià)值并折算為平衡地塊需承接的建筑面積。　　2.儲(chǔ)備用地支持。　　采取儲(chǔ)備用地支持，應(yīng)優(yōu)先使用區(qū)本級(jí)的儲(chǔ)備用地；若區(qū)本級(jí)的儲(chǔ)備用地不足的，可按程序申請(qǐng)市本級(jí)儲(chǔ)備用地。使用區(qū)本級(jí)儲(chǔ)備用地，經(jīng)區(qū)政府按程序?qū)彾ê螅蓞^(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供；使用市本級(jí)儲(chǔ)備用地，由區(qū)政府向市政府提出申請(qǐng)，按程序?qū)彾ê螅墒型恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)提供。　　經(jīng)改造村屬地區(qū)政府組織摸查、測(cè)算、評(píng)估后確需使用儲(chǔ)備用地作為融資地塊平衡改造成本的，應(yīng)先取得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的同意意見。涉及使用區(qū)本級(jí)儲(chǔ)備用地的，應(yīng)由屬地區(qū)政府選取轄區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃的儲(chǔ)備地塊納入舊村改造實(shí)施范圍；涉及使用市本級(jí)儲(chǔ)備用地的，應(yīng)由市城市更新主管部門選取符合規(guī)劃的儲(chǔ)備用地納入舊村改造實(shí)施范圍。　　經(jīng)有審批權(quán)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定批復(fù)項(xiàng)目實(shí)施方案后，由有出讓權(quán)的規(guī)劃和自然資源主管部門將舊村改造項(xiàng)目和儲(chǔ)備用地整體按土地出讓評(píng)估技術(shù)規(guī)范組織委托評(píng)估，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人，并與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地出讓金按公開出讓的實(shí)際成交價(jià)計(jì)收。市、區(qū)土地出讓收入的分配，使用市本級(jí)儲(chǔ)備用地的視為市全部投資并由區(qū)實(shí)施的項(xiàng)目，使用區(qū)本級(jí)儲(chǔ)備用地的視為由區(qū)全部投資并實(shí)施的項(xiàng)目，按照現(xiàn)行關(guān)于廣州市改革優(yōu)化土地儲(chǔ)備市區(qū)聯(lián)動(dòng)機(jī)制方案的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　使用儲(chǔ)備用地用作復(fù)建安置和公益設(shè)施的，可以通過劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地，土地綜合開發(fā)費(fèi)或土地出讓金按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　改造用地辦理確權(quán)登記前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、村集體經(jīng)濟(jì)組織等權(quán)利人應(yīng)分別辦理改造用地范圍內(nèi)儲(chǔ)備用地、集體土地使用權(quán)及上蓋物所有權(quán)注銷手續(xù)。　　三、審批程序　　（一）整合土地。　　由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織編制整合土地的專章內(nèi)容（含必要性、可行性論證），按程序納入片區(qū)策劃方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案和項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)有審批權(quán)的機(jī)構(gòu)同意后實(shí)施。　　（二）異地平衡。　　由政府負(fù)責(zé)組織編制異地平衡的專章內(nèi)容（含必要性、可行性論證），按程序納入片區(qū)策劃方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案和項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)有審批權(quán)的機(jī)構(gòu)同意后實(shí)施。其中，位于同一行政區(qū)的聯(lián)動(dòng)改造或者采用區(qū)本級(jí)儲(chǔ)備用地支持的異地平衡項(xiàng)目，由屬地區(qū)政府負(fù)責(zé)組織編制；位于不同行政區(qū)的聯(lián)動(dòng)改造或采用市本級(jí)儲(chǔ)備用地支持的異地平衡項(xiàng)目，由市城市更新主管部門負(fù)責(zé)組織編制。　　四、其他　　（一）黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等有市級(jí)審批權(quán)的區(qū)參照本指引規(guī)定執(zhí)行。　　（二）本指引自印發(fā)之日起施行，有效期5年。公開方式：主動(dòng)公開