關于印發廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法（暫行）的通知 穗南開管辦規〔2018〕4號 關于印發廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法（暫行）的通知       各鎮（街），開發區（區）各單位，市屬駐區各單位：《廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法（暫行）》已經管委會、區政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，請徑向國土資源和規劃局反映。廣州南沙開發區管委會辦公室廣州市南沙區人民政府辦公室2018年11月3日 廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法（暫行）第一章 總則第一條 立法目的為加快建設多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度，進一步完善住房供應體系，規范本區共有產權住房建設和管理，結合本區實際，制定本辦法。第二條 定義與適用范圍本辦法所稱的共有產權住房，是指政府提供政策支持，由開發建設單位按照有關標準開發建設，向符合條件人群提供，銷售均價低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處置權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性住房。本區共有產權住房分為面向本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭供應的共有產權保障性住房和面向區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年供應的共有產權人才住房兩類。本辦法適用于本區行政區域內各類共有產權住房的規劃、建設、籌集、配售、使用、退出以及監督管理。第三條 管理職責區委組織部、區發改局、區財政局、區國土資源和規劃局、區住房保障和房屋管理部門、區城市更新管理部門、區建設和交通局、區金融工作局、區土地開發中心、區公安分局、區民政局、區人力資源和社會保障局、南沙區稅務局、廣州市住房公積金管理中心以及受托機構等相關行政部門按照職責分工做好相關工作。具體職責在本辦法的實施細則中予以明確。第四條 政府份額持有機構區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業持有共有產權住房的政府份額。代持機構決策、運營、資金等的管理規定，由區人民政府另行制定。 第二章 房源籌集與規劃建設 第五條 房源籌集方式多種方式籌集共有產權住房的房源。可以通過集中新建、普通商品住宅開發項目中配建等方式籌集共有產權住房，也可以通過盤活政府和國有企業存量房源等方式籌集。第六條 新建房源方式通過新建方式籌集共有產權住房的途徑包括以下三種：第一，政府自行組織集中新建。該方式是由區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業利用儲備用地直接組織開發建設。區發展改革、環境保護、國土規劃、住保房管等相關行政管理部門應當優先辦理共有產權住房建設項目的相關手續。第二，“限房價、競地價”方式交由開發建設主體建設。該方式是政府采取“綜合招標”“限房價、競地價”等途徑出讓共有產權住房建設用地，遵循競爭、擇優、公平的原則優選開發建設主體組織建設，并實行建設標準和工程質量承諾制。項目建成后由區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業按限定房價遵循相關流程組織配售。第三，開發建設主體在普通商品住宅開發項目中配建。在商品住宅開發項目中配建的，應當按照規定在國有土地使用權出讓文件中，明確配建比例和建設要求，并與商品住宅同步建設和交付。建成后，配建的共有產權住房應當按照土地出讓合同約定，移交給區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業，由其組織配售。新建的共有產權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能布局合理，有效滿足居住需求。新建共有產權住房項目在辦理規劃審批前，需要征詢區住房保障和房屋管理部門意見。第七條 盤活存量房源方式通過盤活存量的方式籌集共有產權住房的途徑具體包括以下三種：第一，已配建的存量拆遷安置房。在普通商品住宅及城市更新項目（不含已納入棚戶區改造計劃項目）中配建的拆遷安置房，在滿足房屋征收安置需要后，剩余房源經相關部門批準可轉作共有產權住房。其中盤活市本級城市更新項目剩余拆遷安置房源需報市政府或其指定機構批準；盤活區級城市更新項目剩余拆遷安置房源需報區政府或其指定機構批準。轉作共有產權住房的拆遷安置房權屬應變更至共有產權住房的代持機構名下。第二，存量人才公寓。在區政府所持有的人才公寓滿足需要的前提下，剩余房源需經區人才安居工作領導小組審議方可轉作共有產權住房。第三，盤活國有企業存量住宅。通過協商，將滿足一定條件的區屬國有企業開發建設的存量住宅轉作共有產權住房。第八條 土地供應政府組織集中新建和“限房價、競地價”方式由開發建設主體建設的共有產權住房建設用地納入本區土地利用年度計劃管理。區國土資源和規劃局應當在安排年度用地指標時，單獨列出共有產權住房建設用地指標，并予以優先供應。通過配建方式建設共有產權住房的，應該在土地出讓合同中明確配建比例、建設標準以及收樓標準等。土地使用權出讓合同中應該明確規定共有產權住房性質。第九條 規劃選址共有產權住房建設項目應當根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。 第三章 審核配售 第十條 申請對象南沙區共有產權住房供應對象包括本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭和區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年兩大類，兼顧進駐本區的重大開發投資項目和優先發展企業在本區無房的員工。第十一條 申請條件一、本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭（以下稱“對象一”）申請共有產權保障性住房保障的，原則上以家庭為單位申請。申請家庭應當推舉1名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，其他家庭成員為共同申請人。共同申請人與申請人之間應當具有法定贍養、撫養、扶養關系。具有完全民事行為能力且年滿30周歲的單身申請人可獨立申請。對象一申請購買共有產權保障性住房應當同時符合以下條件：（一）申請人應當具有本區城鎮戶籍，并在本區工作或居住；（二）申請人及共同申請家庭成員在本市無自有產權住房或自有住房面積低于15平方米，且滿足本市住房限購條件要求；（三）人均可支配收入不高于上一年度本市人均可支配收入，申請家庭資產凈值不高于申請本市公共租賃住房保障規定限額；（四）區人民政府規定的其他條件。二、區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年（以下稱“對象二”）申請購買共有產權人才住房應當符合以下（一）或（二）的條件：（一）區域內重點發展領域緊缺型人才1.在符合南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系領域工作滿一年以上；2.未享受過南沙新區高端領軍人才安家補貼、購房優惠和人才公寓等相關政策，或者雖已享受相關政策，但愿意退出的；3.申請人及共同申請家庭成員在本區無自有產權住房；4.符合以下條件之一：（1）具有“985工程”“211工程”“雙一流大學”普通高等教育研究生及以上學歷和碩士及以上學位，或經教育部認證的全球前300名國（境）外大學碩士及以上學位的人員；（2）持有高級及以上專業技術資格證書，或持有相當于高級及以上專業技術資格執業資格證書的人員；（3）具有高級技師職業資格，所從事的工種（崗位）符合本區緊缺工種（職業）目錄的人員。（二）港澳青年港澳青年申請人應滿足35周歲以下，具有經教育部認證的大學學士及以上學位，能提供在區域內有效的工作、學習和居留證明，并同時符合（一）區域內重點發展領域緊缺型人才申請條件中第2條、第3條的條件。第十二條 限制申請情形一、對象一有以下情形之一的，不得申請購買共有產權保障性住房：（一）已在本市簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議的；（二）五年內在本市有住房轉出記錄的（因病殘致貧等原因轉讓房產，能提供相應證明者除外）；（三）有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請購買，申請時點距離婚年限不滿三年的；（四）有違法建房行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。二、對象二若已享受南沙區高端領軍人才安家補貼等政策的，需要退還已領取相關補貼；若正在承租公共租賃住房、公有住房（含直管公房及自管公房等）和人才公寓的，應在購房合同網簽前書面承諾在共有產權住房交付使用后三個月內騰退所租住房屋，否則不得申請購買共有產權人才住房。第十三條 申請流程共有產權住房實行網上申請與線下提交資料接受審核相結合的方法進行申購，主要包括：發布申購公告、接受網上申請、線下資料提交、相關部門審核申購材料及公示審核結果等幾個程序。其中，申購公告需要包含項目推出時間、適用申購對象、建設規模、戶型配比、銷售均價以及使用過程中政府產權部分租金標準等信息。具體申請流程在本辦法的實施細則中予以明確。第十四條 分配程序新增的共有產權住房采取按批次集中搖珠配售方式進行分配。由區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業發布共有產權住房配售信息，組織配售工作，主要包括：組織不同類別申請對象選房、選定房號后申購人在規定時間內與區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業及開發建設單位簽訂共有產權住房購買合同和簽約備案等。具體分配流程另行規定。第十五條 配售過程的社會監督共有產權住房選房過程應由公證機關依法全程公證，主動接受人大代表、政協委員及新聞媒體監督，并可以邀請社會公眾現場監督。 第四章 共有產權住房相關事項約定 第十六條 銷售價格確定共有產權住房銷售價格應低于銷售時點同地段、同品質普通商品住房的價格。項目銷售均價應在配售前結合具體建設項目情況，經評估后確定，并在申購公告中公布。在確定項目銷售均價的基礎上，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動控制在均價的一定范圍內。第十七條 產權份額購房人按照自身支付能力等決定所支付的購房出資額，購房人產權份額按照擬實際出資額（含抵押貸款本金部分）占所購買共有產權住房評估價格的比例確定。原則上購房人產權份額應超過百分之五十，但不得高于百分之八十。政府產權份額由區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業（即代持機構）持有。第十八條 購房合同簽訂申請家庭選定共有產權住房的，夫妻雙方應共同與開發建設單位、代持機構簽訂三方購房合同，作為購房家庭產權份額的共同共有人，未成年子女為同住人。購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、禁止出租和政府產權部分租金繳交等內容。共有產權住房交易合同示范文本由區住房保障和房屋管理部門制定。第十九條 信貸政策支持購買共有產權住房的，購房人可以按照相關規定申請住房公積金、商業銀行貸款等購房貸款。第二十條 不動產登記開發建設單位、購房人和代持機構應當按照國家和本區不動產登記有關規定，向區不動產登記中心申請辦理不動產登記。其中，對象一所購買住房登記的房屋產權性質為“共有產權保障性住房”；對象二所購買住房登記的房屋產權性質為“共有產權人才住房”。登記事項記載于不動產登記簿后，區不動產登記中心應向產權人核發不動產權證書，并按規定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。不動產登記中需明確在限售期內共有產權住房限制交易、內部流轉及出租等要求。第二十一條 使用約定共有產權住房的購房人應當按照本區房屋管理有關規定和房屋銷售合同約定使用房屋。共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人；不得違反本辦法規定，擅自出售、出租、出借共有產權住房。購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責任。共有產權住房的購房人在未取得房屋完整產權期間，需要按月向代持機構繳納租用政府產權部分的租金。區住房保障和房屋管理部門應事先根據同地段公共租賃住房項目的租金標準確定共有產權保障性住房的租金單價，根據同地段普通商品住房租金標準確定共有產權人才住房的租金單價，并在申購公告中公布。  第二十二條 限售期規定共有產權住房購房人自核準產權登記之日起未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因離婚析產、無法償還購房貸款等特殊原因確需轉讓的，可向區住房保障和房屋管理部門提交申請，由代持機構回購。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起未滿5年，有以下情形之一的，應當騰退共有產權住房，并由代持機構回購：（一）購房人及其家庭成員在本市新購商品住房的；（二）共有產權人才住房購房人因工作調動，不再在本區就業的（相關部門認定的特殊情況除外）；（三）購房人及其家庭成員戶口全部遷離本市或者出國定居的（相關部門認定的特定類別人才、外籍人才及港、澳、臺人才除外）；（四）購房人及其家庭成員均死亡；（五）區人民政府規定的其他情形。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起未滿5年需要退出，或根據上述規定被騰退的，由代持機構和購房人按原購買價格結合房屋折舊和物價水平等因素協商確定回購價格。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿5年而未滿8年的，可按照內循環方式流轉，但不得按外循環方式交易。第二十三條 上市流轉共有產權住房的房屋產權份額流轉方式有內循環方式和外循環方式兩種，具體如下：（一）內循環方式流轉。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿5年，可向區住房保障和房屋管理部門提交產權流轉申請，明確出售價格。同等條件下，代持機構可優先購買購房人所占產權份額。代持機構放棄購買的，購房人可在區住房保障和房屋管理部門或其委托的區屬國有企業建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人受讓原購房人產權份額，獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，其所占產權份額與原購房人所占產權份額一致。（二）外循環方式流轉。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿8年，可向區住房保障和房屋管理部門提交上市申請，同等條件下，代持機構可優先購買購房人所占產權份額。代持機構放棄購買的，經購房人和代持機構協商一致，可共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。原購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。購房人自核準產權登記之日起未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。購房人自核準產權登記之日起滿5年而未滿8年的，可通過內循環方式流轉房屋產權份額，也可按市場價格購買政府產權份額，但在購買協議中應約定所購得產權份額在規定時間內不能上市轉讓。購房人自核準產權登記之日起滿8年的，可按相關規定上市轉讓房屋產權。第二十四條 上市流轉價格管理購房人購買政府產權份額時，應由雙方共同委托房地產估價機構參照周邊類似交易評估確定房屋的市場價格，并在此基礎上協商確定交易價格。共有產權住房購房人提交上市申請，所報擬轉讓價格明顯低于市場價格的，代持機構應當行使優先購買權，按購房人提出的轉讓價格予以回購。購房人自核準產權登記之日起滿5年，通過購買、受贈等方式取得本市其他住房的，應當參照二十三條相關規定，按市場價格購買政府產權份額，取得全部住房產權后實現退出，或由代持機構回購其所占產權份額。具體流轉價格確定方法在本辦法實施細則中予以明確。第二十五條 抵押管理共有產權住房購房人在征得代持機構同意后，可依法將擁有的房屋產權份額用于抵押。第二十六條 繼承和贈與管理購房人死亡，其繼承人符合共有產權住房申請條件的，可以直接繼承被繼承人享有的共有產權住房份額，依法辦理產權過戶登記手續。購房人死亡，其繼承人不符合共有產權住房申請條件的，購房人自核準產權登記之日起未滿5年的，由代持機構回購繼承人繼承的產權份額，回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定；購房人自核準產權登記之日起滿5年的，其繼承人可以按照本辦法第二十三條規定的方式流轉其繼承的產權份額，在同等條件下代持機構有優先購買權。由于共有產權住房購房人需要具備相應資格，原則上不允許購房人將所擁有產權份額贈與他人。第二十七條 物業服務費共有產權住房的物業服務費由購房人承擔，并在購房合同中明確。第二十八條 維修資金共有產權住房購房人應當按照本區商品住宅專項維修資金管理規定，全額繳納住宅專項維修資金。同時應當根據約定，承擔房屋日常管理維護費用。 第五章 監督管理 第二十九條 對房地產經紀人的要求房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。第三十條 信息化管理區住房保障和房屋管理部門牽頭建立全區統一的共有產權住房管理信息系統，為共有產權住房建設、申請審核、配售以及后期管理等工作提供技術服務和支持。第三十一條 申請人弄虛作假的責任申請人及其家庭成員弄虛作假的，禁止其10年內再次申請本區各類保障性住房和政策性住房，并按以下情形處理：（一）已取得資格的，由區住房保障和房屋管理部門取消其購買資格；（二）已簽約的，開發建設單位應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任；（三）已購買共有產權住房的，由區住房保障和房屋管理部門責令其騰退住房，由代持機構向其收取住房占用期間的市場租金，住房騰退給代持機構后，由代持機構退回購房款。第三十二條 違反使用約定的責任共有產權住房購房人違反購房合同約定且拒不改正的，區住房保障和房屋管理部門可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本區各類保障性住房和政策性住房。第三十三條 信用信息管理申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定情形的，行政機關應當按照國家和本區規定，將相關行政處理決定納入信用信息管理系統。申請家庭成員在本區信用信息管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，區住房保障和房屋管理部門依據相關規定限制該家庭申請購買共有產權住房。 第六章 附則 第三十四條 約束說明本辦法在施行過程中接受國家、廣東省和廣州市發布實施的土地和房產政策的約束。第三十五條 解釋部門本辦法由區住房保障和房屋管理部門負責解釋。第三十六條 施行日期本辦法自印發之日起實施，有效期3年。 公開方式：主動公開