【音頻解讀】

　　【文字解讀】

         一、起草背景

　　2020年9月，廣州市委、市政府聯合印發了《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》，提出要“保障民生，補強短板，在城中村改造中…統籌配建公共租賃住房、共有產權住房以及人才公寓，合理配置小面積市場化租賃住房”。

　　2021年7月，《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布，要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。

　　2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出要進一步加強我市住房保障工作，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主的住房保障體系，不斷提高住房保障水平；制定系列配套落實文件，進一步完善保障性住房規劃計劃管理、保障性住房用地保障、商品住宅用地公開出讓配建保障性住房和人才公寓、城市更新（城中村改造）項目配置中小戶型住房、支持專業化規模化住房租賃企業整租“城中村”住房等制度。

　　當前，我市舊村莊自建房是住房租賃市場的重要房源，但普遍存在著散、亂、差等低效經營情況和諸多安全隱患，在舊村莊等更新時，有必要根據國家有關規定進行住房配置、住房租賃方面的規范指導，以便在改造時深耕細作、改造后為住房租賃市場提質增效打好基礎。

　　二、政策法規依據

　　—《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）

　　—《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）

　　—《關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

　　—《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）

　　—《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）

　　—《中共廣州市委 廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）

　　—《廣州市公共租賃住房保障辦法》（穗府辦規〔2016〕9號）

　　—《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）

　　—《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳印發<廣州市關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）>的通知》（穗辦〔2021〕12號）

　　其他主要參考文件：

　　—《廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定》（廣州市人民政府令第138號）

　　—《廣州市住房和城鄉建設委員會　廣州市公安局　廣州市來穗人員服務管理局關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》（穗建規字〔2017〕17號）

　　—《廣州市人才公寓管理辦法》（穗建規字〔2019〕17號）

　　—《廣州市共有產權住房管理辦法》（穗建規字〔2020〕8號）

　　以及規劃和自然資源、住房和城鄉建設、財政和國有資產監督管理等方面的政策法規。

　　三、主要內容

　　《意見》共9條，包括城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求、配置方式、落實措施、監督管理等。

　　（一）總體原則。規范配置政策性住房和中小戶型租賃住房規劃建設，完善住房保障體系和培育住房租賃市場健康發展。

　　（二）戶型分類。中小戶型住房戶型劃分為四類：集體宿舍型、30平方米以下單間宿舍型，30~70平方米小戶型，70~90平方米中戶型。

　　（三）配置方式。對規劃節余建設量、復建安置區配置政策性住房和中小戶型租賃住房，作出配置比例、戶型面積、建設方式等要求。

　　（四）落實措施。通過城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案、項目實施方案編制和審核，以及核發規劃設計條件、簽署土地出讓合同、審查設計方案、核發建設工程規劃許可證、設計、施工圖審查、施工許可、竣工聯合驗收等環節，落實配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求。

　　（五）監督管理。由區人民政府將住房配置意見納入監管范圍，并通過統計評價實現閉環管理。已經審議通過的更新項目，鼓勵修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房。

　　四、答疑解惑

　　（一）本規定適用于哪些城市更新項目？

　　按照《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）第五條對“三舊”改造項目的分類規定，本規定主要適用于舊村莊全面改造、混合改造類型的城市更新項目，其他城市更新項目可以參照執行。

　　（二）中小戶型住房戶型劃分標準怎樣確定？

　　按照《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設標準》（建辦標〔2021〕19號）、《廣州市住房和城鄉建設委員會　廣州市公安局　廣州市來穗人員服務管理局關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》（穗建規字〔2017〕17號）等規定并結合房地產市場情況，中小戶型住房分為四類：集體宿舍型—建筑面積一般在30平方米以下為主且人均使用面積符合《宿舍建筑設計規范》JGJ36—2016；單間宿舍—建筑面積一般在30平方米以下；小戶型住宅—建筑面積30平方米~70平方米；中戶型—建筑面積70平方米~90平方米。“以下”或上限包括本數，“以上”或下限不包括本數。

　　本意見所涉及住房建筑面積、住宅建筑面積及相關比例的計算，均指居住使用功能的純住宅建筑面積，不包括車位（車庫）、其他用房、居住區配套公共服務設施的建筑面積。

　　（三）更新項目政策性住房如何配置？

　　政策性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類保障性住房，以及人才公寓。政策性住房戶型以建筑面積70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅為主，其中30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍的配置比例不低于30%。

　　更新項目項目改造范圍規劃建設量超出自身改造建設量的，優先用于政策性住房配置，主要作為公共租賃住房和人才公寓使用，也可以作為保障性租賃住房和共有產權住房使用。

　　（四）更新項目自身改造建設量包括哪些？

　　主要包括復建安置、更新融資、公共服務設施和市場基礎設施建設量，以及綜合考慮歷史欠賬留用地落地、整合周邊土地和飛地和鼓勵將留用地、預支留用地指標納入等建設量。

　　（五）如何確定更新項目政策性住房的具體類型？

　　由區政府在組織編制片區策劃方案、詳細規劃方案、項目實施方案時按照房源區位、供需適配、職住平衡等因素提出政策性住房配置建議，由市住房保障辦公室在市住房和城鄉建設局指導下，按全市統籌、供需匹配原則，并結合房源區位特點研究確定。

　　（四）政策性住房如何建設和使用？

　　公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房、人才公寓四種政策性住房按照各類住房的單項管理規定，即《廣州市公共租賃住房保障辦法》、《廣州市保障性租賃住房管理辦法》（暫定名）、《廣州市共有產權住房管理辦法》、《廣州市人才公寓管理辦法》建設和使用，對應享受相應住房類型的支持政策。

　　公共租賃住房、保障性租賃住房、人才公寓按規定租賃給相應符合條件的保障對象或者人才，共有產權住房按規定出售給符合條件的保障對象。

　　（五）政策性住房及其配套車位（車庫）用地如何處理？

　　按劃撥用地處理。配套車位（車庫）數量不能滿足一戶一車位的情況下，按融資地塊、規劃節余全部住宅的規劃建設面積分配，按四舍五入取整。

　　（六）政策性住房及其配套車位（車庫）產權歸屬誰？

　　政策性住房及其配套車位（車庫）具體類型、戶型布局、建設標準、交付時間、回購價格等在土地出讓合同中書面約定。按照各類住房的單項管理規定，將在土地出讓合同中明確為由市政府（市住房保障辦公室及其指定的國有住房租賃公司）或者區政府（區住房保障機構及其指定的國有企業）在建成交付、接收后，按規定向社會供應。

　　（七）復建安置區村民自住住房和租賃住房建設方式為何？

　　按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”原則，在征求村民、村集體經濟組織意見基礎上分別相對集中建設村民自住住房、租賃住房。用于安置和補償村民的自住住房、租賃住房明確到村民名下，補償村集體經濟組織的租賃住房確權到村集體經濟組織名下。

　　租賃住房按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）建設并配套生活服務設施。宿舍型租賃住房建筑內公共區域應增加公用廚房、文體活動、商務、網絡寬帶、日用品零售、快遞收取等服務空間；房間內應加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應設置信息網絡接入點；可設置衛生間、洗浴間和起居室。住宅型租賃住房按《城市居住區規劃設計標準》和《完整居住社區建設標準（試行）》建設配套設施，當項目規模未達到標準規定應配建配套設施的最小規模時，宜與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務站等公共服務設施。租賃住房應設置機動車停車位，預留電動汽車、電動自行車充電設施空間。

　　租賃住房宜由村經濟組織或村選聘專業化住房租賃機構進行標準化、規模化經營，并按照《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策享受繳納增值稅等優惠。村民按委托約定向租賃機構收取委托經營的自有產權租賃住房租金，由受托機構負責租賃經營、履行受托管理人責任義務。

　　村民自住住房、租賃住房不宜由業主自行出租（散租）。主要原因是散租行為履行房屋安全、維修維護和治安消防等義務不夠健全且缺乏住房租賃配套服務，按照《廣州市房屋租賃管理規定》規定辦理租賃備案、按照《房產稅暫行條例》《個人所得稅法》等稅法規定接章納稅租賃手續較多，不能享受住房租賃相關政策支持、稅費優惠，普遍存在著經營管理上的較多問題，易出現臟、亂、差、違法犯罪等不良現象并造成住房租賃糾紛多發。

　　（八）復建安置區中小戶型租賃住房如何配置？

　　復建安置區用于建設70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于復建安置區全部住宅建筑面積的25%，倡導多建設30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍。

　　【舉例】經按規定核算，某舊村更新項目復建安置住宅規劃建筑面積為20萬平方米，經摸查統計，村民自住住房（或者按不超過60平方米/人估算）面積為10萬平方米，出租住房面積為10萬平方米，則70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不應低于復建安置全部住宅建筑面積的25%、即5萬平方米。因集體宿舍、單間宿舍（30平方米）和小戶型住房（60平方米）在住房租賃市場上較受歡迎，最終結合住房租賃市場需求情況，出租住房規劃為30平方米集體宿舍（帶公共衛生間）500套、1.5萬平方米，30平方米單間宿舍（帶獨立衛生間）面積為2000套、6萬平方米，60平方米小戶型住宅250套、1.5萬平方米，100平方米大戶型住宅100套、1萬平方米，即70平方米以下中小戶型出租住房為2750套、9萬平方米、占復建安置區住宅總建筑面積的45%。

　　（九）在哪個環節明確配置政策性住房和中小戶型租賃住房比例要求？

　　在組織編制和審查舊村莊城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案時，應明確配置政策性住房、復建安置區中小戶型租賃住房的原則性要求。項目實施方案編制時，應落實城市更新單元詳細規劃和片區策劃方案的要求，進一步明確政策性住房、復建安置區中小戶型租賃住房的具體配置比例、配置類型以及回購價格、回購主體等事項。

　　（十二）配置政策性住房和中小戶型租賃住房比例要求如何落實？

　　通過規劃、用地、設計、施工、驗收各環節指標傳導和審驗把關進行落實。

　　具體來說，一是更新項目商品住宅地塊規劃條件、土地出讓合同、審查設計方案、核發建設工程規劃許可證時，每一環節均應明確和向后傳遞配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求；二是建設工程設計單位及施工圖審查機構，在編制建設工程設計文件及施工圖審查環節，應當嚴格遵從項目實施方案和規劃條件、建設工程規劃許可明確的配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求開展相應的設計及審查工作；三是核發施工許可證時，把關施工圖設計文件已按規定審查合格并按時提交；四是組織竣工聯合驗收時，在規劃條件核實中應對配置政策性住房和中小戶型租賃住房是否符合規劃條件要求進行審驗，在質量竣工驗中對是否符合施工圖審查合格文件進行審驗，有違規情況不得通過驗收。

　　（十三）已審議更新項目實施方案是否執行新規定？

　　本意見公布實施前，已經審議通過的城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案、更新項目實施方案，鼓勵按照本意見相關規定修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房相關內容，并由更新項目所在地的區人民政府依法履行決策、變更手續；難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續推進實施。

　　五、解讀途徑和時間

　　解讀途徑：市住房城鄉建設局網站http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公眾號：

　　gzjw2014（廣州市住房和城鄉建設局）

　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉建設）

　　時間：與本辦法同步發布